Face à la fluctuation des taux d'intérêt du marché, de nombreux emprunteurs cherchent à optimiser le coût total de leur crédit. Renégocier son prêt immobilier est une solution interne et efficace pour alléger ses mensualités ou réduire la durée de remboursement. Découvrez toutes les facettes de la renégociation de prêt, des conditions de faisabilité aux frais bancaires associés, pour vous aider à prendre une décision éclairée concernant votre contrat de prêt.
Qu’est-ce que la renégociation de crédit immobilier ?
La renégociation de prêt immobilier, aussi appelée restructuration ou aménagement, est une démarche qui consiste à solliciter votre banque ou votre organisme prêteur actuel pour modifier les conditions de votre contrat de prêt initial. L'objectif principal de cette démarche est d'obtenir un taux d'intérêt plus avantageux que celui qui avait été négocié à l'origine.
Typiquement, la renégociation permet de réduire le coût total du crédit en diminuant les mensualités restantes, ou en conservant les mêmes échéances tout en raccourcissant la durée de remboursement. C'est une opération interne qui ne nécessite pas de changer d'établissement bancaire. Elle est encadrée par un avenant au contrat initial, formalisant les nouvelles conditions d’emprunt.
Si la renégociation du taux s'avère complexe ou infructueuse, l'emprunteur dispose d'une alternative beaucoup plus simple et souvent très rentable : le changement d'assurance de prêt. Grâce aux lois en vigueur, vous pouvez résilier votre contrat d'assurance groupe pour en choisir un autre auprès d'une compagnie externe, et ce, à tout moment et sans frais de changement d'assurance emprunteur. Cette démarche, moins lourde que la renégociation du crédit, permet de réaliser des économies substantielles sur le coût de l'assurance, allégeant ainsi le coût total du prêt immobilier.
Quels sont les frais de renégociation d'un crédit immobilier ?
Si la renégociation de prêt est une opération interne, elle n'est pas pour autant exempte de frais. Votre banque va en effet vous facturer des frais de dossier pour l'étude et le montage de l'avenant au contrat de prêt initial. Ces frais bancaires sont généralement fixes ou calculés sur un pourcentage du capital restant dû.
Les coûts engendrés par cette démarche comprennent principalement :
- Les frais de dossier bancaire : ils rémunèrent le travail de l'établissement prêteur pour l'élaboration du nouvel échéancier. Ils sont le plus souvent plafonnés ou correspondent à 1% du capital restant à rembourser.
- Les frais de garantie : si la garantie initiale (hypothèque ou caution) doit être modifiée ou renouvelée.
- Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) : attention, elles ne s'appliquent pas dans le cas d'une renégociation interne, mais uniquement lors d'un rachat de crédit par une banque concurrente.
Il est essentiel de négocier ces frais avec votre conseiller bancaire pour maximiser le bénéfice de l'opération.
Pourquoi renégocier plutôt que faire racheter son crédit immobilier ?
Le choix entre la renégociation de prêt et le rachat de crédit dépend souvent de la balance entre simplicité et économies potentielles.
Opter pour la renégociation interne avec votre établissement bancaire actuel présente un avantage majeur : l'absence d'indemnités de remboursement anticipé (IRA).
Contrairement au rachat de prêt par une banque concurrente, qui impose le paiement de ces pénalités, la renégociation est épargnée de ce coût.
De plus, elle génère des frais de dossier généralement moins élevés et ne nécessite pas de modifier les garanties associées à votre emprunt (hypothèque ou caution). C'est une démarche plus rapide et moins complexe administrativement, ce qui peut rendre l'opération globalement plus rentable, même si le taux d'intérêt obtenu n'est que légèrement inférieur à celui que pourrait proposer une offre de rachat externe.
Les conditions pour renégocier son prêt immobilier
Pour que votre demande de renégociation de prêt immobilier soit acceptée par votre banque, plusieurs conditions doivent généralement être remplies. L’établissement prêteur évaluera la faisabilité de l'opération en fonction de l’économie potentielle pour l’emprunteur et de son propre intérêt commercial.
Les critères clés pour qu'une renégociation de taux soit considérée incluent :
- L'écart de taux d'intérêt : le taux initial doit idéalement être supérieur d'au moins 0,70 % à 1 % au taux du marché actuel.
- La durée de remboursement restante : il est préférable qu'il reste encore un tiers, voire la moitié, de la durée de l'emprunt à courir pour que l'impact sur le coût total du crédit soit significatif.
- Le capital restant dû : le montant du crédit encore à rembourser doit être suffisamment important pour que les économies réalisées compensent les frais de dossier et autres frais bancaires.
Une bonne gestion de compte et une relation de confiance avec votre conseiller sont également des atouts majeurs.
Quand renégocier son prêt ?
Le moment idéal pour envisager la renégociation de votre prêt immobilier se situe généralement dans le premier tiers de la durée de remboursement de l'emprunt.
C'est pendant cette phase que le poids des intérêts est le plus important, ce qui rend l'impact d'une baisse de taux maximal sur le coût total du crédit.
Pour que la démarche soit pertinente et rentable, il faut observer une chute significative des taux d'intérêt du marché par rapport au taux inscrit sur votre contrat de prêt initial, idéalement de 1 % minimum.
Il faut aussi agir tant que le capital restant dû est important, car les économies réalisées sur les mensualités futures seront proportionnelles à ce montant. Surveiller régulièrement les conditions de financement est donc la clé pour saisir l'opportunité d'une renégociation avantageuse avec votre établissement bancaire.
Assurly : un levier d'économie immédiat via la délégation d'assurance
Si la renégociation de taux est un processus complexe, l'emprunteur dispose d'un autre levier puissant pour réduire le coût total du crédit : la délégation d'assurance emprunteur. Comme nous l’avons vu en première partie, changer d'assurance est une démarche simplifiée par la loi. Des acteurs comme Assurly proposent des contrats d'assurance qui peuvent vous faire réaliser d'importantes économies.
Cette action présente plusieurs avantages majeurs :
- Réduction du Taux Annuel Effectif de l'Assurance (TAEA) : vous obtenez souvent des garanties équivalentes ou supérieures à un tarif plus avantageux avec un assureur externe tel qu'Assurly.
- Résiliation à tout moment : grâce aux lois Lemoine et Bourquin, le changement d'assurance peut se faire sans frais et à n'importe quelle date d'échéance.
- Démarche simplifiée : l'opération, souvent digitalisée chez les assureurs innovants, n'entraîne aucun frais de dossier ou de gestion supplémentaires.
En ciblant l'assurance de prêt, vous agissez sur le deuxième poste de dépense d'un crédit immobilier sans les lourdeurs administratives d'une restructuration de prêt.