Angesichts der Schwankungen der Marktzinssätze suchen viele Kreditnehmer nach Möglichkeiten, die Gesamtkosten ihres Kredits zu optimieren. Die Neuverhandlung seines Immobilienkredits ist eine interne und effektive Lösung, um die monatlichen Raten zu entlasten oder die Rückzahlungsdauer zu verkürzen. Entdecken Sie alle Facetten der Neuverhandlung von Krediten, von den Bedingungen der Durchführbarkeit bis hin zu den damit verbundenen Bankgebühren, um Ihnen zu helfen, eine informierte Entscheidung über Ihren Kreditvertrag zu treffen.
Was ist die Neuverhandlung eines Immobilienkredits?
Die Neuverhandlung des Immobilienkredits, auch bekannt als Umschuldung oder Gestaltung, ist ein Verfahren, bei dem Sie Ihre Bank oder Ihren aktuellen Kreditgeber um eine Änderung der Bedingungen Ihres ursprünglichen Kreditvertrags bitten. Das Hauptziel dieses Verfahrens ist es, einen zins zu erhalten, der vorteilhafter ist als der ursprünglich verhandelte.
Typischerweise ermöglicht die Neuverhandlung die Reduzierung der Gesamtkosten des Kredits, indem die verbleibenden Monatsraten gesenkt werden, oder indem die gleichen Fälligkeiten beibehalten werden, während die Rückzahlungsdauer verkürzt wird. Es handelt sich um einen internen Vorgang, der keinen Wechsel der Bank erfordert. Sie wird durch einen Nachtrag zum ursprünglichen Vertrag geregelt, der die neuen Kreditbedingungen formalisiert.
Wenn sich die Neuverhandlung des Zinssatzes als komplex oder erfolglos erweist, hat der Kreditnehmer eine viel einfachere und oft sehr rentable Alternative: den Wechsel der Kreditversicherung. Dank der geltenden Gesetze können Sie Ihren Gruppenversicherungsvertrag kündigen, um einen anderen bei einem externen Unternehmen auszuwählen, und zwar überall und ohne Gebühren für den Wechsel der Kreditnehmerversicherung. Dieses Verfahren, das weniger aufwendig ist als die Neuverhandlung des Kredits, ermöglicht erhebliche Einsparungen bei den Versicherungskosten, wodurch die Gesamtkosten des Immobilienkredits gesenkt werden.
Was sind die Kosten für die Neuverhandlung eines Immobilienkredits?
Obwohl die Neuverhandlung des Kredits ein interner Vorgang ist, ist sie nicht kostenfrei. Ihre Bank wird Ihnen tatsächlich Bearbeitungsgebühren für die Prüfung und Erstellung des Nachtrags zum ursprünglichen Kreditvertrag in Rechnung stellen. Diese Bankgebühren sind in der Regel fest oder werden als Prozentsatz des noch fälligen Kapitals berechnet.
Die Kosten, die durch dieses Verfahren entstehen, umfassen hauptsächlich:
- Die Bearbeitungsgebühren der Bank: Sie vergüten die Arbeit der Bank für die Erstellung des neuen Rückzahlungsplans. Sie sind meist gedeckelt oder entsprechen 1% des noch zu zahlenden Kapitals.
- Die Gebühren für Sicherheiten: falls die ursprüngliche Sicherheit (Hypothek oder Bürgschaft) geändert oder erneuert werden muss.
- Die Vorfälligkeitsentschädigungen (VFE): Achtung, sie gelten nicht im Falle einer internen Neuverhandlung, sondern nur bei einer Kreditablösung durch eine konkurrierende Bank.
Es ist wichtig, diese Gebühren mit Ihrem Bankberater zu verhandeln, um den Nutzen der Operation zu maximieren.
Warum neuverhandeln statt den Kredit zu verkaufen?
Die Entscheidung zwischen der Neuverhandlung des Kredits und der Kreditablösung hängt oft vom Gleichgewicht zwischen Simplizität und potenziellen Einsparungen ab.
Die Wahl für die interne Neuverhandlung bei Ihrer aktuellen Bank hat einen großen Vorteil: die Abwesenheit von Vorfälligkeitsentschädigungen (VFE).
Im Gegensatz zur Ablösung des Kredits durch eine konkurrierende Bank, die die Zahlung dieser Strafgebühren erfordert, ist die Neuverhandlung von diesen Kosten befreit.
Darüber hinaus verursacht sie in der Regel Bearbeitungsgebühren, die geringer sind, und erfordert keine Änderungen an den Sicherheiten, die mit Ihrem Kredit verbunden sind (Hypothek oder Bürgschaft). Es handelt sich um ein schnelleres und weniger komplexes Verfahren, was die Operation insgesamt rentabler macht, selbst wenn der erhaltene Zinssatz nur geringfügig unter dem liegt, was ein externes Ablöseangebot anbieten könnte.
Die Bedingungen für die Neuverhandlung Ihres Immobilienkredits
Damit Ihr Neuverhandlungsantrag für den Immobilienkredit von Ihrer Bank akzeptiert wird, müssen in der Regel mehrere Bedingungen erfüllt sein. Die Bank wird die Durchführbarkeit der Operation anhand des potenziellen Einsparungspotenzials für den Kreditnehmer und ihres eigenen geschäftlichen Interesses bewerten.
Die entscheidenden Kriterien, damit eine Neuverhandlung des Zinssatzes in Betracht gezogen wird, umfassen:
- Die Zinsdifferenz: Der ursprüngliche Zinssatz sollte idealerweise um mindestens 0,70% bis 1% höher sein als der aktuelle Marktzins.
- Die verbleibende Rückzahlungsdauer: Es ist vorteilhaft, wenn noch ein Drittel oder sogar die Hälfte der Kreditlaufzeit aussteht, damit der Einfluss auf die Gesamtkosten des Kredits signifikant ist.
- Das verbleibende Kapital: Der Betrag des Kredits, der noch zurückzuzahlen ist, muss groß genug sein, damit die erzielten Einsparungen die Bearbeitungsgebühren und andere Bankgebühren ausgleichen.
Eine gute Kontoführung und eine vertrauensvolle Beziehung zu Ihrem Berater sind ebenfalls entscheidende Vorteile.
Wann sollte man seinen Kredit neuverhandeln?
Der ideale Zeitpunkt, um die Neuverhandlung Ihres Immobilienkredits in Betracht zu ziehen, liegt in der Regel im ersten Drittel der Rückzahlungsdauer des Kredits.
In dieser Phase ist das Gewicht der Zinsen am höchsten, was den Einfluss einer Zinsreduzierung maximal auf die Gesamtkosten des Kredits macht.
Damit der Vorgang relevant und rentabel ist, muss ein signifikanter Rückgang der Marktzinsen im Vergleich zu dem Zins, der in Ihrem ursprünglichen Kreditvertrag angegeben ist, idealerweise von mindestens 1%, beobachtet werden.
Es muss auch gehandelt werden, solange das verbleibende Kapital hoch ist, da die Einsparungen bei den zukünftigen Monatsraten proportional zu diesem Betrag sein werden. Regelmäßiges Überwachen der Finanzierungs