Investir dans l'immobilier de prestige en France permet non seulement d'accroître son patrimoine et de profiter d'un environnement d'exception, mais aussi, à certaines conditions, de bénéficier de dispositifs de défiscalisation.
La fiscalité des immeubles de prestige à occuper
Lorsque des immeubles de prestige sont occupés par leurs propriétaires, le régime fiscal qui s'applique est le même que pour celui de l'immobilier ordinaire. Les propriétaires de tels biens devront ainsi s'acquitter de la taxe foncière et de la taxe d'habitation. Ces impôts dits "locaux" varient selon la valeur locative de l'immeuble. En cas de revente du bien et s'il s'agit d'une résidence principale, le propriétaire devra payer un impôt sur la plus-value, sauf s'il revend le bien après 5 ans de possession. S'il s'agit d'une résidence secondaire, la plus-value fera l'objet d'une taxe en cas de revente avant 35 ans.
La fiscalité des immeubles de prestige à louer
En cas de location des immeubles de prestige, il faut distinguer plusieurs situations. Le régime le plus intéressant lorsqu'on est propriétaire d'immeubles de prestige que l'on souhaite louer, c'est d'appliquer le régime réel des revenus fonciers. Mais c'est bien dans le domaine des biens de luxe à rénover que le régime fiscal français est le plus intéressant, permettant aux propriétaires de bonifier leur patrimoine tout en déduisant les coûts de revient.
Le régime réel des revenus fonciers
En tant que propriétaire de demeures de prestige, lorsque vous percevez des loyers, il est intéressant de déduire de ces revenus locatifs toutes les dépenses avancées dans l'année pour l'entretien de l'immeuble : travaux d'entretien, taxes foncières... Le bénéfice foncier qui apparaît suite à cette déduction des frais s'ajoute au revenu global du propriétaire, il sera donc soumis à l'impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPP), à la CSG (Contribution Sociale Généralisée) et à la CRDS (Contribution au Remboursement de la Dette sociale).
Le déficit foncier
Si le montant des travaux de rénovation, d'entretien et d'amélioration de la demeure de prestige dépasse les revenus locatifs du bien, le propriétaire bénéficiera de ce qu'on appelle un déficit foncier. Celui-ci sera reporté sur les années suivantes ou sera déduit du revenu global du propriétaire dans la limite de 10 700 € par an, pour une période maximale de 10 ans.
Le dispositif de la Loi Malraux
La loi Malraux, qui date de 1962, permet d'investir dans un immeuble de caractère et de bénéficier d'un régime de défiscalisation. Le propriétaire bénéficie d'une réduction d'impôt sur le montant des travaux réalisés de :
- 30 % pour des immeubles situés dans un secteur dit sauvegardé ;
- 22 % pour des immeubles situés dans une ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager). La déduction des travaux est limitée 400 000€ pour une période de quatre années consécutives. Attention : les travaux doivent être impérativement suivis par les Architectes des Bâtiments de France. Le dispositif de défiscalisation Malraux est prorogé jusqu'au 31 décembre 2022.
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