L'article 140 de la Loi Élan (votée fin 2018) introduit le dispositif d'encadrement des loyers pour les villes candidates et notamment, à titre expérimental, pour Paris et ce, pendant une durée de 5 ans. L'encadrement des loyers à Paris est à nouveau en vigueur depuis fin juillet 2019, quelle que soit la nature du bien loué à titre de résidence principale. Lorsqu'il s'agit de location de biens de prestige, les propriétaires peuvent quittancer un complément de loyer, à condition de remplir certains critéres.
L'encadrement des loyers selon la loi Élan : comment ça marche ?
L'encadrement des loyers fait donc son grand retour, conformément à la loi Élan, dans les villes candidates. Pour Paris, un arrété a publié au mois de mai 2019 les loyers de référence à ne pas dépasser. Ainsi, pour respecter l'encadrement des loyers, un bailleur doit fixer le loyer (hors charges), compris entre le loyer de référence minoré (30 % en dessous du loyer de référence) et le loyer de référence major? (20 % au-dessus du loyer de référence). Pour information, les propriétaires retrouveront les loyers de référence par quartier sur le site de la Direction Régionale et Interdépartementale de l'Hébergement et du Logement (DRIHL).
Comment contourner l'encadrement des loyers grâce aux compléments ?
Pour éviter que l'offre de location diminue, notamment dans les zones tendues où il est difficile pour les populations de se loger, le législateur a prévu d'autoriser le bailleur à fixer un complément de loyer. Mais attention : ce complément doit obligatoirement être mentionné dans le contrat de location. Il vient s'ajouter au loyer de base. Par ailleurs, il n'existe pas de définition exacte du complément de loyer ; le législateur parle de caractéristiques exceptionnelles par rapport aux logements environnants de même catégorie. L'absence de liste de caractéristiques définies par la loi risque de donner naissance à des litiges entre propriétaires et locataires, devant la commission départementale de conciliation. Il faut savoir en effet que le locataire peut saisir cette commission dans les 3 mois suivant la conclusion du bail contenant cette clause. Pour être justifié, un complément de loyer doit présenter des éléments qui sortent de l'ordinair, détaille la DRIHL. Par exemple, la mise à disposition d'un parking, d'un cellier sont considérés comme des éléments inclus dans le loyer. Il en est de même pour l'équipement ménager de type réfrigérateur, lave-vaisselle, four mis à disposition par le bailleur. Une belle vue peut également ne pas toujours justifier le complément de loyer. En revanche, la commission de conciliation de Paris a reconnu que l'existence d'un jardin privatif en plein 16e arrondissement de Paris était un élément recherché car rarissime, et pouvait, à ce titre, justifier de l'application d'un complément de loyer. En cas de litige, la commission de conciliation de la DRIHL jugera ou non de la qualification exceptionnelle de l'élément ayant justifié l'application de ce complément.
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