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Vente Immobilière en Viager

À l’écoute d’une demande croissante sur ce secteur et cherchant toujours à offrir un service sur mesure pour ses propriétaires, Michaël Zingraf Real Estate, affilié exclusif de Christie’s International Real Estate, en région PACA dédie un service spécialisé à la vente en viager, la vente à terme ainsi que la nue-propriété.
Compte tenu de l’allongement de la durée de vie et de la volonté croissante des populations d’un âge avancé de rester le plus longtemps possible chez elles, la vente en viager représente aujourd’hui une solution alternative très appréciée. « Berceau historique du viager, mais aussi région abondamment dotée de biens haut de gamme, il était logique que notre Groupe, leader sur ce secteur, propose une offre de vente en viager sur-mesure à la clientèle de la Côte d’Azur » souligne Michaël Zingraf, fondateur du réseau.

Qu'est-ce que le viager en Immobilier ?

Vous avez le projet de vendre ou d’acheter un bien immobilier ? Selon la situation, le viager est une transaction immobilière qui peut présenter plusieurs avantages. Nos experts vous présentent toutes les particularités de ce contrat immobilier spécifique : principes de fonctionnement du viager, modalités de paiement, atouts…

Le viager : comment ça marche ?

Définition du "viager"

Le terme « viager » définit un droit qui s’éteint à la mort de son titulaire (ou d’une tierce personne liée au titulaire par contrat). Dans le domaine de l’immobilier, on parle d’achat ou de vente en viager lorsqu’un propriétaire vend son bien à un acquéreur en échange du versement d’une rente viagère à vie. Cette rente peut être mensuelle, trimestrielle ou annuelle selon le contrat signé par les parties. Elle devra être versée au vendeur jusqu’à son décès et pourra être complétée par un bouquet, soit une somme d’argent payée lors de la signature de l’acte de vente. Généralement, cet apport représente 25 à 40 % de la valeur du bien. Le viager se présente donc comme un « pari sur la vie ». Il est d’ailleurs régi par l’article 196 du Code civil qui regroupe les assurances, les jeux et les paris.

Fonctionnement d’un achat ou d’une vente en viager

Le fonctionnement du viager est simple : un propriétaire (traditionnellement une personne âgée) vend son bien à un acquéreur (nommé le débirentier) qui devra s’acquitter d’une rente durant toute la vie du vendeur. L’acheteur pourra disposer du bien comme il l’entend dès la signature de l’acte de vente, ou à partir du décès du vendeur, selon le type de contrat privilégié. Pour que la vente en viager soit valable, la date du décès du vendeur (appelé crédirentier) doit être imprévisible. En effet, la transaction repose sur le principe de l’aléa. À noter, un contrat de vente en viager dans lequel l’aléa n’est pas respecté peut alors être annulé. Par conséquent, ni l’acheteur ni le vendeur ne sait au moment de la signature quel sera le montant total du bien. À savoir : lorsque le vendeur décède dans les 20 jours suivant la vente, la transaction n’est plus valable car la loi considère que le décès était prévisible.

Viager libre et viager occupé

Deux principaux types de contrats en viager sont proposés en France :
Le viager occupé
Le viager occupé permet au vendeur de conserver son droit d’usage et d’habitation. Il peut donc vivre dans le logement jusqu’à son décès après avoir vendu son bien. En France, cette option représente plus de 80 % des opérations de vente en viager.
Le viager libre
L’acquéreur est en droit d’occuper le logement dès la signature de l’acte de vente. S’il le souhaite, il peut aussi le mettre en location. L’acheteur est par ailleurs responsable du bien et du paiement de ses charges.

Comment déterminer le montant de la vente ?

Calcul de la rente viagère

Le montant de la rente viagère est calculé à partir de plusieurs éléments :

  • La valeur estimée du bien sur le marché immobilier ainsi que son taux de rendement
  • L’âge et l’espérance de vie supposée du vendeur : on utilise généralement la table de mortalité établie par l’INSEE
  • Le versement ou non d’un bouquet
  • Le type du contrat : viager libre ou occupé

La rente est ensuite calculée par le notaire selon des barèmes spécifiques. Vous pouvez connaître ces barèmes en contactant une compagnie d’assurance ou un cabinet notarial.
À savoir : il n’est pas possible de modifier le montant de la rente viagère après la signature de l’acte de vente, excepté lorsque le contrat comprend une clause d’indexation. Dans ce cas, une révision peut alors être effectuée chaque année.

LE Calcul du bouquet

Le montant du bouquet représente généralement entre 20 à 40 % de la valeur du bien au moment de la vente. La moyenne est de 30%. Cet apport est fixé par le vendeur, mais peut être négocié par l’acquéreur. Par ailleurs, plus le bouquet est élevé, plus le montant de la rente sera faible.

Quels sont les avantages de la vente en viager ?

La vente en viager peut proposer plusieurs avantages au vendeur comme à l’acquéreur. Ces avantages peuvent toutefois varier selon la nature du contrat (viager occupé ou viager libre).

Les avantages pour le vendeur

  • Le vendeur va bénéficier d’une rente jusqu’à la fin de sa vie. Dans le cas d’un viager occupé, il conservera également son droit d’usage ou l’usufruit du bien vendu selon le contrat.
    S’il s’agit de l’usufruit, le vendeur peut occuper le logement, ou décider de le louer et de percevoir des loyers. S’il s’agit du droit d’usage, il peut habiter dans le logement, mais n’a pas le droit de le louer.
  • Le vendeur profite du régime fiscal avantageux de la rente viagère : seule une fraction de la rente est imposée.
  • Le vendeur n’a pas à payer de taxe foncière ni les travaux votés par le syndic de l’immeuble.

Les avantages pour l’acquéreur

  • L’acheteur peut financer son achat avec un paiement échelonné qui n’est soumis à aucun frais ni taux d’intérêt (contrairement au crédit bancaire, par exemple)
  • L’acheteur n’est pas dans l’obligation de posséder un apport personnel
  • L’acheteur paye des rentes et un bouquet dont le prix est généralement plus attractif que lors d’une transaction de vente classique. Cela est particulièrement vrai dans le cas d’un viager occupé
  • L’acheteur peut acheter un bien dont le prix est très inférieur à sa valeur réelle si le décès du vendeur survient rapidement.

Achat/vente de viager : nos équipes vous accompagnent en région PACA

Spécialisées dans le marché immobilier de prestige, les équipes Michael Zingraf Real Estate vous apportent une expertise sur le viager de luxe dans les secteurs les plus prisés de la région Provence-Alpes Côte-d’Azur. Ce savoir-faire unique en France vous permet d’être accompagné au mieux dans votre projet d’achat ou de vente en viager. Une occasion idéale pour pouvoir profiter de tous les atouts de ce contrat immobilier spécifique, et notamment avoir l’opportunité de continuer à occuper votre logement d’exception jusqu’à la fin de votre vie. Si vous souhaitez en savoir plus, n’hésitez pas à nous contacter ! Nos équipes restent à votre écoute.