Geld in französische Immobilien zu investieren, ist zu einer sehr rentablen und attraktiven Maßnahme für ausländische Käufer geworden. Wenn der französische Immobilienmarkt so im Aufwind ist, liegt das daran, dass es in Frankreich eine sehr günstige Steuergesetzgebung für Mietinvestitionen gibt. Die Steuervergünstigungen hängen jedoch vom Status der ausländischen Investoren in Bezug auf ihren steuerlichen Wohnsitz ab.
Die Steuerregelungen für ausländische Investoren mit steuerlichem Wohnsitz in Frankreich
Die Definition des steuerlichen Wohnsitzes in Frankreich
Die Besteuerung von Investitionen ausländischer Personen in Frankreich hängt eng mit der Definition des steuerlichen Wohnsitzes des Investors zusammen. Als Personen, die ihren steuerlichen Wohnsitz in Frankreich haben, gelten:
- Personen, die in Frankreich ihren Wohnsitz oder ihren Hauptaufenthaltsort haben;
- Personen, die in Frankreich eine berufliche Tätigkeit, entweder angestellt oder selbständig, hauptsächlich ausüben;
- Personen, deren wirtschaftliche Interessen in Frankreich liegen.
Die für ausländische Investoren mit steuerlichem Wohnsitz in Frankreich zugänglichen Steuervergünstigungen für Immobilien
Ausländer, die nach den Kriterien des französischen Steuergesetzbuchs ihren steuerlichen Wohnsitz in Frankreich haben, können von denselben Steuervergünstigungen wie andere französische Staatsangehörige profitieren.
Beispiel für eine steuerbegünstigte Mietinvestition: Das Pinel-Gesetz
Das Pinel-Gesetz bietet für den Kauf einer neuen oder renovierungsbedürftigen Immobilie eine Steuervergünstigung von etwa 12, 18 bis 21 % des Immobilienpreises. Diese Reduktion ist proportional zur Investitionsdauer (6, 9 oder 12 Jahre). Ab dem 1. Januar 2021 ist das Pinel-System auf Investitionen in Wohnungen in Mehrfamilienhäusern beschränkt, gemäß Artikel 161 des Haushaltsgesetzes 2020. Achtung: Es gibt eine Ausnahme für Personen, die in Monaco ansässig sind und ihren steuerlichen Wohnsitz in Frankreich haben. Diese Personen können nicht von der Pinel-Regelung profitieren (Artikel 7 des französisch-monégassischen Abkommens vom 18. Mai 1963).
Die Steuerregelungen für ausländische Investoren ohne steuerlichen Wohnsitz in Frankreich
Personen, die steuerlich außerhalb Frankreichs ansässig sind, haben gemäß dem französischen Steuergesetzbuch eine eingeschränkte Steuerpflicht: Sie werden nur auf ihre Einkünfte aus französischer Quelle besteuert. Beispiel: Ausländische Investoren können das Defizit aus Vermietung und Verpachtung nutzen. Die ausgabenbedingten Defizite, abgesehen von den Zinsen für Darlehen, können vom Gesamteinkommen bis zu einer jährlichen Grenze von 10.700 € abgezogen werden. Dafür muss das Gebäude für 3 Jahre vermietet sein. Der Teil des Defizits, der auf Zinsen für Darlehen oder über 10.700 € hinausgeht, kann von den Mieteinkünften der folgenden Jahre abgezogen werden. Durch die Anwendung dieses Verlustvortragsystems können ausländische Investoren prestigeträchtige Immobilien in sehr gefragten Gebieten zu einem niedrigeren Preis als dem Marktpreis erwerben, unter Berücksichtigung der notwendigen Renovierungsarbeiten. Durch die Durchführung von umfangreicheren Renovierungsarbeiten als den Mieteinnahmen schaffen sie ein Defizit im Bereich der Vermietung und Verpachtung und zahlen daher keine oder nur geringe Steuern auf Mieteinnahmen.
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