Kann ein Ausländer in Frankreich eine Immobilie kaufen?

Diese Frage lässt sich schnell beantworten: Ja, ausländische Staatsangehörige können in Frankreich ein Haus, eine Wohnung oder eine Immobilie kaufen, ohne die französische Staatsangehörigkeit besitzen oder überhaupt im Land wohnen zu müssen.

Auf einigen Märkten ist dies sehr üblich, insbesondere im Segment der Prestigeimmobilien, in dem ausländische Käufer die Mehrheit stellen. Dies gilt vor allem für Luxusimmobilien an der Côte d’Azur und den Immobilienmarkt in der Provence, wo ein großer Teil der Käufer und Investoren im Ausland lebt und einen Zweitwohnsitz, ein Feriendomizil oder eine Immobilie zur langfristigen Vermögensanlage sucht.

In Frankreich steht die Staatsangehörigkeit des Käufers einem Erwerb also nicht entgegen. Wer jedoch als Nichtansässiger in Frankreich kauft, muss sich mit einigen besonderen Fragen auseinandersetzen: Finanzierung, Geldtransfer, Besteuerung, Erbfolge, ehelicher Güterstand und Aufenthaltsrecht.

All diese Themen sollten vor dem Kauf geklärt werden.

Muss man in Frankreich leben, um dort eine Immobilie zu kaufen?

Nein, Sie können in London, New York, Genf, Dubai oder Singapur wohnen und Eigentümer eines Hauses in Frankreich werden. Ihr Hauptwohnsitz und Ihre steuerliche Ansässigkeit im Ausland bleiben bestehen. Der Kauf unterliegt lediglich dem französischen Immobilienrecht, da sich die Immobilie in Frankreich befindet.

In der Praxis wird sich der Notar auch mit Ihrer persönlichen Situation befassen: Staatsangehörigkeit, Wohnsitzland, ehelicher Güterstand, Herkunft der Gelder und die rechtliche Form, in der die Immobilie gehalten werden soll. Diese Aspekte mögen bei den ersten Besichtigungen nebensächlich erscheinen, gewinnen jedoch an Bedeutung, sobald es um einen Immobilienerwerb als größere Vermögensanlage geht.

Berechtigt der Kauf eines Hauses in Frankreich dazu, dort zu leben?

Dieser Punkt sorgt bei ausländischen Käufern vermutlich für die meisten Missverständnisse.

In Frankreich Eigentümer zu sein und das Recht zu haben, dort zu wohnen, sind zwei verschiedene Dinge.

Der Kauf einer Villa oder einer Wohnung begründet nicht automatisch einen Anspruch auf ein Visum, einen Aufenthaltstitel oder ein dauerhaftes Aufenthaltsrecht. Für Bürger der Europäischen Union gelten selbstverständlich deutlich großzügigere Regelungen hinsichtlich Freizügigkeit und Niederlassung.

Für Staatsangehörige aus Ländern außerhalb der Europäischen Union gelten die Einreise- und Aufenthaltsbestimmungen weiterhin, auch wenn sie ein Haus in Frankreich besitzen.

Ein Brite oder ein US-Amerikaner kann somit Eigentümer eines Zweitwohnsitzes an der Côte d’Azur werden, ohne deshalb das ganze Jahr über ohne zusätzliche Formalitäten dort leben zu dürfen.

Wie läuft der Kauf eines Hauses in Frankreich ab?

Im Wesentlichen ist das Verfahren für französische und ausländische Käufer gleich.

Der Unterschied liegt vor allem darin, dass ein grenzüberschreitender Immobilienkauf mitunter mehr Vorbereitung erfordert.

Die passende Immobilie finden

Alles beginnt natürlich mit der Suche.

Lage, Art der Immobilie, Budget, Nutzung, Verkehrsanbindung, Nähe zum Meer oder zu internationalen Schulen: Die Kriterien unterscheiden sich von Käufer zu Käufer erheblich.

Auf dem Luxusimmobilienmarkt sollte man außerdem bedenken, dass manche Objekte nicht öffentlich angeboten werden. Einige Verkäufe erfolgen bewusst diskret, und die Angebote werden hauptsächlich unter Fachleuten mit einem starken lokalen Netzwerk weitergegeben. Dies gilt insbesondere für die begehrtesten Villen in Cannes, Saint-Tropez, Saint-Jean-Cap-Ferrat oder am Cap d’Antibes.

Ein Angebot abgeben

Wenn sich der Käufer für eine Immobilie entschieden hat, gibt er ein sogenanntes Kaufangebot ab.

Der Preis ist nicht der einzige Punkt, über den verhandelt werden kann. Auch der Zeitplan, die Finanzierungsbedingungen oder bestimmte Verkaufsmodalitäten können Gegenstand der Verhandlungen sein.

Sobald eine Einigung erzielt wurde, tritt die Transaktion in eine stärker rechtlich geprägte Phase ein.

Unterzeichnung des Kaufvorvertrags oder des Verkaufsversprechens

Der Vorvertrag legt die wesentlichen Bedingungen der Transaktion fest: die betreffende Immobilie, den Preis, die Fristen, die Finanzierungsmodalitäten und etwaige aufschiebende Bedingungen.

Beim Kauf einer Wohnimmobilie durch eine Privatperson steht dem Käufer nach Erhalt des Vorvertrags eine Widerrufsfrist von 10 Tagen zu.

Häufig wird auch eine Sicherheitsleistung verlangt, die oftmals 5 oder 10 % des Kaufpreises beträgt. Dies ist jedoch keine feste Regel: Die Höhe richtet sich nach den vertraglich vereinbarten Bedingungen.

Die Rolle des Notars

In Frankreich ist der Notar bei einem Immobilienverkauf unverzichtbar. Seine Aufgabe beschränkt sich nicht darauf, den endgültigen Kaufvertrag unterzeichnen zu lassen.

Er prüft den Eigentumsnachweis, die rechtliche Situation der Immobilie, etwaige Hypotheken, bestimmte baurechtliche Vorschriften und geltende Vorkaufsrechte.

Bei einem ausländischen Käufer muss er außerdem die Rahmenbedingungen des Erwerbs erfassen.

Zum Beispiel: In welchem Land wohnt der Käufer? Welchem ehelichen Güterstand unterliegt er? Stammen die Gelder von einer französischen oder einer ausländischen Bank? Wird die Immobilie im eigenen Namen, zu zweit oder über eine Gesellschaft erworben?

Bei einem einfachen Vorgang lassen sich diese Punkte schnell klären. Bei einem Erwerb im Wert von mehreren Millionen Euro mit Bezug zu mehreren Ländern sollten sie frühzeitiger berücksichtigt werden.

Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde

Sobald die Prüfungen abgeschlossen und die verschiedenen Bedingungen erfüllt sind, wird die notarielle Kaufurkunde unterzeichnet. Der Kaufpreis und die Erwerbsnebenkosten werden an den Notar gezahlt, der anschließend die mit der Eigentumsübertragung verbundenen Formalitäten erledigt.

Der Käufer wird damit offiziell Eigentümer.

Und anders, als internationale Käufer mitunter annehmen, ist es nicht immer erforderlich, allein für die Unterzeichnung erneut nach Frankreich zu reisen. Je nach Situation können bestimmte Vorgänge mithilfe einer Vollmacht auch aus der Ferne abgeschlossen werden.

Wie viel Zeit sollte man einplanen?

Es gibt keine einheitliche Frist für alle Verkäufe. In vielen Fällen sollte man zwischen dem Vorvertrag und der endgültigen Unterzeichnung etwa drei Monate einplanen, manchmal auch mehr.

Verschiedene Faktoren können den Zeitplan verlängern: die Bewilligung einer Finanzierung, ein Vorkaufsrecht, eine besondere rechtliche Struktur, fehlende Unterlagen oder Einschränkungen beim Geldtransfer aus dem Ausland.

Für internationale Käufer besteht der beste Weg, Verzögerungen zu vermeiden, häufig darin, die Bank- und Vermögensfragen bereits vorzubereiten, bevor sie die passende Immobilie gefunden haben.

Welche Kosten fallen zusätzlich zum Kaufpreis an?

Der Kaufpreis entspricht nicht den Gesamtkosten der Transaktion.

Hinzu kommen die Erwerbsnebenkosten, die in Frankreich üblicherweise als „Notarkosten“ bezeichnet werden.

Diese Bezeichnung ist allerdings etwas irreführend, da nur ein Teil dieser Beträge tatsächlich an den Notar geht. Ein großer Teil entfällt auf Steuern und Abgaben, die im Namen des Staates und der Gebietskörperschaften erhoben werden.

Die Höhe variiert insbesondere je nach Art und Lage der Immobilie. Bei einer Bestandsimmobilie fallen diese Kosten deutlich höher aus als bei bestimmten Neubaukäufen.

Je nach Einzelfall können weitere Ausgaben hinzukommen: Finanzierung, Übersetzung von Dokumenten, Rechts- oder Steuerberatung, Gründung einer Gesellschaft oder Gestaltung der Eigentumsverhältnisse.

Kann ein Ausländer in Frankreich einen Immobilienkredit erhalten?

Ja.

Französische Banken finanzieren auch Käufer ohne Wohnsitz in Frankreich, allerdings gelten für sie in der Regel strengere Kriterien.

Sie prüfen insbesondere das Einkommen, das Vermögen, die Verschuldung, das Eigenkapital und das Wohnsitzland des Käufers. Auch die Währung, in der das Einkommen bezogen wird, spielt eine Rolle.

Ein Käufer, der sein Gehalt in US-Dollar oder Pfund Sterling erhält, wird nicht genau nach denselben Maßstäben beurteilt wie ein Kreditnehmer mit Einkommen in Euro.

Im Luxussegment kann die Bewertung durch die Bank nochmals anders ausfallen, da die Finanzierung häufig in eine umfassendere Betrachtung des Vermögens des Käufers eingebettet ist.

Es kann daher sinnvoll sein, sich frühzeitig mit der Finanzierung zu befassen, noch bevor ein Kaufangebot abgegeben wird.

Was ist bei der Überweisung von Geldern aus dem Ausland zu beachten?

Dies ist ein sehr praktisches und mitunter unterschätztes Thema.

Wenn ein größerer Geldbetrag aus dem Ausland zur Finanzierung eines Immobilienkaufs eingeht, müssen Banken und Notar dessen Herkunft nachvollziehen können.

Der Käufer kann aufgefordert werden, entsprechende Nachweise vorzulegen, etwa über berufliche Einkünfte, den Verkauf eines Unternehmens, die Veräußerung einer anderen Immobilie, eine Erbschaft oder Finanzvermögen.

Diese Prüfung betrifft nicht nur Ausländer. Sie gehört zu den in Frankreich geltenden Pflichten zur Bekämpfung der Geldwäsche.

Wird der Kauf mit Mitteln in einer anderen Währung finanziert, kommt ein weiteres Thema hinzu: der Währungsumtausch.

Bei einer Transaktion über mehrere Millionen Euro kann eine Veränderung des Wechselkurses EUR/USD, EUR/GBP oder EUR/CHF einen erheblichen Unterschied bei den endgültigen Erwerbskosten ausmachen.

Welche Steuern fallen für ausländische Eigentümer an?

Der Besitz einer Immobilie in Frankreich bringt in der Regel bestimmte steuerliche Pflichten in Frankreich mit sich, auch wenn der Eigentümer in einem anderen Land lebt.

Die Grundsteuer (taxe foncière) betrifft alle Eigentümer, französische ebenso wie ausländische.

Bei einem Zweitwohnsitz können je nach Gemeinde und Situation der Immobilie weitere Steuern anfallen. Wird die Immobilie vermietet, können die Mieteinnahmen in Frankreich steuerpflichtig sein.

Auch die Frage der Immobilienvermögensteuer (IFI) ist für Käufer von Luxusimmobilien besonders wichtig.

Eine Person ohne Wohnsitz in Frankreich kann hinsichtlich ihrer dort gelegenen Immobilien dieser Steuer unterliegen, wenn ihr steuerpflichtiges Immobilienvermögen die gesetzlich vorgesehenen Schwellenwerte überschreitet.

Schließlich kann auch ein beim Wiederverkauf erzielter Veräußerungsgewinn in Frankreich besteuert werden.

Die genaue steuerliche Behandlung hängt jedoch von der Situation des Käufers und den zwischen Frankreich und seinem Wohnsitzland bestehenden Steuerabkommen ab.

Bei einer bedeutenden Immobilie ist es daher häufig ratsam, die steuerlichen Aspekte vor dem Kauf zu prüfen und nicht erst Jahre später, wenn die Immobilie weiterverkauft oder übertragen werden soll.

Sollte man im eigenen Namen oder über eine SCI kaufen?

Diese Frage stellt sich häufig, insbesondere bei ausländischen Familien.

Die Société Civile Immobilière, kurz SCI, ist eine französische Gesellschaftsform, die häufig für den gemeinschaftlichen Besitz einer Immobilie genutzt wird.

Sie kann bei bestimmten familiären Vorhaben oder im Rahmen der Vermögensplanung sinnvoll sein, insbesondere wenn mehrere Personen gemeinsam kaufen oder die spätere Übertragung der Immobilie regeln möchten. Sie ist jedoch keine Universallösung.

In manchen Fällen ist der direkte Kauf im eigenen Namen wesentlich einfacher, in anderen kann eine SCI oder eine andere Eigentumsstruktur Vorteile bieten.

Die richtige Wahl hängt vom Wohnsitzland der Eigentümer, ihrer familiären und steuerlichen Situation sowie ihren langfristigen Zielen ab. Es ist besser, diese Frage vor dem Erwerb zu klären, als die Eigentumsstruktur nachträglich ändern zu wollen.

Wo investieren ausländische Käufer in Frankreich?

Natürlich gibt es nicht nur einen einzigen französischen Immobilienmarkt.

Paris zieht seit Langem eine internationale Kundschaft an, die eine Wohnung, ein Pied-à-terre oder eine Immobilie zur Vermögensanlage sucht.

Im Süden des Landes gehört die Côte d’Azur nach wie vor zu den internationalsten Immobilienmärkten Frankreichs.

Cannes, Saint-Tropez, Saint-Jean-Cap-Ferrat, das Cap d’Antibes und die Umgebung von Monaco bieten eine hohe Konzentration an Villen und Immobilien im obersten Luxussegment, die bei Käufern aus Europa, den USA, der Schweiz und dem Nahen Osten gefragt sind.

In der Provence sind die Erwartungen häufig anders.

Hier suchen Käufer eher nach Bastiden, traditionellen provenzalischen Landhäusern oder weitläufigen Anwesen rund um Aix-en-Provence, in den Alpilles oder im Luberon.

Letztlich hängt die Wahl einer Region weniger von der Nationalität des Käufers als von seinem Vorhaben ab: Zweitwohnsitz, Kapitalanlage, Lebensqualität, familiäre Nutzung oder die Suche nach einer seltenen Immobilie als Vermögenswert.

Eine Luxusimmobilie in Frankreich kaufen, wenn man im Ausland lebt

Die französischen Vorschriften machen den Immobilienkauf für Ausländer nicht besonders schwierig.

Die eigentliche Herausforderung liegt woanders: Bei einer Luxusimmobilie muss man den Markt richtig einschätzen, wirklich interessante Objekte erkennen, die Transaktion absichern und die verschiedenen Beteiligten koordinieren können.

Dies wird umso wichtiger, wenn sich der Käufer mehrere Tausend Kilometer entfernt befindet und nicht beliebig viele Besichtigungen wahrnehmen kann.

Seit 1977 begleitet Michaël Zingraf Real Estate eine französische und internationale Kundschaft beim Erwerb und Verkauf von Luxusimmobilien in Frankreich.

Dank seiner Präsenz auf den wichtigsten Märkten Südfrankreichs und seiner exklusiven Partnerschaft mit Christie’s International Real Estate für die Region Provence-Alpes-Côte d’Azur kann das Unternehmen insbesondere ausländische Käufer von der ersten Suche bis zur Unterzeichnung des Kaufvertrags für ihre Immobilie begleiten.

Häufig gestellte Fragen

Kann ein US-Amerikaner in Frankreich ein Haus kaufen?

Ja. Ein US-amerikanischer Staatsbürger kann in Frankreich ein Haus, eine Wohnung oder eine Villa kaufen, ohne dort seinen Wohnsitz zu haben.

Der Immobilienbesitz verleiht ihm jedoch nicht automatisch ein dauerhaftes Aufenthaltsrecht.

Kann ein Brite auch nach dem Brexit noch in Frankreich Immobilien kaufen?

Ja. Der Brexit hat das Recht britischer Staatsangehöriger, in Frankreich eine Immobilie zu kaufen und zu besitzen, nicht aufgehoben.

Geändert haben sich vor allem die Aufenthaltsbestimmungen, da britische Staatsangehörige nicht mehr denselben Status wie Bürger der Europäischen Union genießen.

Muss man ein französisches Bankkonto eröffnen?

Das ist nicht unbedingt eine rechtliche Voraussetzung für den Kauf.

In der Praxis kann ein französisches Konto jedoch die Zahlung von Nebenkosten, Steuern und Rechnungen sowie die laufende Verwaltung eines Zweitwohnsitzes erleichtern.

Kann man ein Haus in Frankreich kaufen, ohne dort zu wohnen?

Natürlich.

Genau das ist bei vielen Zweitwohnsitzen der Fall, die ausländischen Eigentümern gehören.

Erhält man durch den Kauf eines Hauses ein Aufenthaltsrecht in Frankreich?

Nein. Der Kauf einer Immobilie und der Erwerb eines Aufenthaltsrechts sind zwei voneinander getrennte Verfahren.

Kann man in Frankreich eine Immobilie kaufen, ohne Französisch zu sprechen?

Ja. Allerdings muss der Käufer genau verstehen, was er unterschreibt.

Bei einer größeren Transaktion ist daher die Begleitung durch Fachleute, die Erfahrung mit einer internationalen Kundschaft haben, besonders hilfreich.