Für manche Käufer ist sie vor allem ein Familienhaus, das bewahrt und weitergegeben werden soll. Für andere vereint sie Eigennutzung, Vermögensdiversifizierung und die Möglichkeit der saisonalen Vermietung.
Im Jahr 2026 bestätigt sich auf den gefragtesten Immobilienmärkten dennoch ein Trend: Käufer bevorzugen Reiseziele, die Lebensqualität, Immobilienknappheit und nachhaltige Attraktivität miteinander verbinden.
Der weltweite Markt für erstklassige Wohnimmobilien ist 2025 laut Knight Frank um 3,2 % gestiegen, doch die Unterschiede zwischen den Destinationen bleiben erheblich. In Frankreich haben insbesondere einige Ferienmärkte an der Küste und in den Alpen stärker zugelegt als Paris.
Es gibt daher nicht die eine ideale Destination für alle Zweitwohnsitze. Die richtige Wahl hängt vor allem von der gewünschten Nutzung, dem Anlagehorizont und den Vermögenseigenschaften der Immobilie ab.
Warum eine luxuriöse Zweitwohnung kaufen?
Eine Zweitwohnung hat eine Besonderheit: Ihr Wert bemisst sich nicht ausschließlich an ihrer finanziellen Rendite.
Sie ermöglicht außerdem, über einen gewählten Ort zu verfügen, die Familie zusammenzubringen, eine Geschichte rund um eine Immobilie aufzubauen und in manchen Fällen einen Immobilienwert in einem Markt weiterzugeben, in dem das Angebot strukturell begrenzt ist.
Diese Dimension erklärt zum Teil das anhaltende Interesse an den etabliertesten Destinationen.
Dennoch gilt: Prestige bedeutet nicht automatisch Rentabilität.
Die Qualität einer Investition hängt vom Kaufpreis, der Marktentwicklung, den Haltekosten, der Besteuerung, der Vermietbarkeit und vor allem von der Fähigkeit der Immobilie ab, ihre Attraktivität über die Zeit zu bewahren.
Eine Immobilie in einer kaum replizierbaren Lage verfügt in dieser Hinsicht über einen klaren Vorteil: Meerblick, erste Reihe, großes Grundstück, bemerkenswerte Architektur, unmittelbare Pistennähe oder eine besonders gefragte Adresse.
Côte d’Azur: die Knappheit der Mittelmeerküste
Die Côte d’Azur bleibt naturgemäß einer der wichtigsten französischen Märkte für hochwertige Zweitwohnsitze.
Von Saint-Tropez über Saint-Jean-Cap-Ferrat und Cannes bis zum Cap d’Antibes, Mougins, Nizza oder Villefranche-sur-Mer hat jedoch jeder Mikromarkt seine eigenen Merkmale.
In Saint-Tropez stellen Immobilien in der Nähe des Dorfes, von Pampelonne oder in außergewöhnlicher Lage direkt am Meer einen besonders knappen Markt dar. In Cannes folgen Wohnungen in der Nähe der Croisette einer anderen Logik als große Villen in Californie oder Super-Cannes. Rund um Monaco tragen die Knappheit der Lagen und der Druck des monegassischen Marktes ebenfalls zur Attraktivität der Nachbargemeinden bei.
Die 2026 von Knight Frank veröffentlichten Daten zeigen zudem die Fähigkeit bestimmter französischer Ferienmärkte, sich abzuheben: Saint-Tropez verzeichnete 2025 einen Anstieg der Prime-Werte um rund 5 %.
Für eine Zweitwohnung liegt einer der Vorteile der Côte d’Azur auch in der möglichen Nutzung weit über die Sommersaison hinaus. Cannes, Nizza, Monaco und mehrere Küstenorte profitieren das ganze Jahr über von einer ausgeprägten wirtschaftlichen, kulturellen und veranstaltungsbezogenen Aktivität.
Welche Immobilien an der Côte d’Azur bevorzugen?
Im obersten Segment beruht der Wert vor allem auf nicht reproduzierbaren Eigenschaften: Panoramablick, erhöhte Lage, unmittelbare Meeresnähe, großes Grundstück oder eine besonders diskrete Adresse.
In diesem Zusammenhang kann eine Immobilie, die mehrere dieser Kriterien erfüllt, einen höheren Vermögenswert haben als eine lediglich durch ihre Größe oder Ausstattung spektakuläre Immobilie.
Provence: eine Zweitwohnung als Familienhaus gedacht
Die Provence folgt einer anderen Logik.
In den Alpilles, im Luberon oder im Pays d’Aix suchen Käufer vor allem nach Mas, Bastiden, Landgütern und charaktervollen Anwesen mit schönen Grundstücken und einer geschützten Umgebung.
Saint-Rémy-de-Provence, Eygalières, Maussane-les-Alpilles, Gordes, Lourmarin oder Aix-en-Provence bieten daher mehrere Arten von Zweitwohnsitzen.
Die Qualität der Bausubstanz ist wichtig, doch der Vermögenswert liegt oft ebenso im Grundstück, in den Ausblicken, den Olivenhainen, der Diskretion und der Nähe zu einem begehrten Dorf.
Für einen Kauf mit langfristiger Halteabsicht bietet die Provence zudem einen besonderen Vorteil: Eine Immobilie kann allmählich mehr als nur ein Ferienort werden und mehrere Monate im Jahr genutzt werden.
Die Unterscheidung zwischen Haupt- und Zweitwohnsitz wird dann weniger deutlich.
Die französischen Alpen: die Entwicklung des Vier-Jahreszeiten-Modells
Die Luxusimmobilien in den französischen Alpen haben sich stark gewandelt.
Das Chalet, das nur wenige Wochen während der Skisaison genutzt wird, macht zunehmend Residenzen Platz, die für die Nutzung im Winter wie im Sommer konzipiert sind. Wandern, Radfahren, Golf, Gastronomie und Veranstaltungen ermöglichen es den großen Ferienorten, ihre Saison zu verlängern.
Megève veranschaulicht diese Entwicklung besonders gut dank seines echten Ortszentrums und seines Lebensstils, der nicht allein vom Skigebiet abhängt.
Courchevel, Méribel, Val d’Isère oder Chamonix folgen unterschiedlichen Logiken, teilen jedoch ein entscheidendes Merkmal für den Immobilienmarkt: Das in den besten Lagen verfügbare Bauland ist besonders begrenzt.
Die Preisentwicklungen müssen jedoch station für station analysiert werden. Knight Frank stellt 2025 beispielsweise einen starken Anstieg des Prime-Segments in Méribel und Courchevel fest, während andere französische Destinationen moderatere Entwicklungen verzeichneten.
Diese Streuung erinnert an eine wesentliche Regel der Bergimmobilien: „in den Alpen“ zu kaufen sagt wenig aus. Der Ferienort, das Viertel, die Höhenlage, die Ausrichtung, die Aussicht und die tatsächliche Nähe zu den Pisten können den Wert einer Immobilie erheblich beeinflussen.
Gstaad und die Schweizer Alpen: extreme Knappheit
Für ein internationales Publikum bleibt Gstaad eine der emblematischen Adressen des Alpinmarktes.
Seine Attraktivität beruht auf einer besonders schwer reproduzierbaren Kombination: natürliche Umgebung, hochwertige Infrastruktur, Diskretion, architektonische Tradition und ein begrenztes Immobilienangebot.
Laut UBS war Gstaad im Jahr 2026 der teuerste Ferienwohnungsmarkt des gesamten Alpenbogens, mit rund 25.000 CHF/m² im oberen Marktsegment. Die Preise alpiner Ferienwohnungen stiegen 2025 parallel dazu im Durchschnitt um fast 4 %.
Der eigentliche Luxusmarkt kann sogar noch deutlich höhere Niveaus erreichen: UBS schätzt die durchschnittlichen Werte des Luxussegments in Gstaad und Verbier auf rund 45.000 CHF/m².
Mit dieser Knappheit geht jedoch ein besonderer regulatorischer Rahmen einher. Der Erwerb von Immobilien in der Schweiz durch bestimmte im Ausland ansässige Personen unterliegt dem Lex Koller und kann eine kantonale Genehmigung erfordern. Jedes Projekt muss daher je nach Situation des Käufers und der Immobilie geprüft werden.
Bassin d'Arcachon: die Suche nach einem Familienvermögen
Das Bassin d'Arcachon stellt einen anderen Typ von Markt für Zweitwohnsitze dar.
Pyla-sur-Mer, Arcachon, Le Moulleau und Cap-Ferret ziehen insbesondere Käufer an, die ein Familienhaus in Meeresnähe suchen, in einem deutlich weniger urbanen Umfeld als die großen Orte an der Côte d'Azur.
Auch dieser Markt ist durch eine starke Knappheitsdimension geprägt.
Die Objekte in erster Reihe, die großen Grundstücke nahe am Strand, die historischen Villen der Ville d'Hiver oder bestimmte Häuser mit direktem Blick auf das Bassin sind Immobilien, deren Angebot naturgemäß begrenzt bleibt.
Auch hier können wenige Dutzend oder Hunderte Meter die Positionierung einer Immobilie grundlegend verändern. Die Nähe zum Wasser, die Qualität des Grundstücks, die Ausrichtung und der architektonische Charakter sind ausschlaggebend.
Für einen Käufer, der eine Familienresidenz schaffen möchte, die über mehrere Generationen erhalten bleibt, kann diese Dimension wichtiger sein als die Suche nach einer unmittelbaren Rendite.
Paris und Neuilly: Der Zweitwohnsitz wird zum wertbeständigen pied-à-terre
In Paris und in bestimmten Bereichen der Pariser Region nimmt der Begriff Zweitwohnsitz oft die Form eines pied-à-terre an.
Empfangswohnungen, Immobilien mit Terrasse, Stadthäuser oder Wohnungen in bemerkenswerten Gebäuden sprechen eine französische oder internationale Klientel an, die über eine Pariser Adresse verfügen und gleichzeitig ihren Hauptwohnsitz anderswo behalten möchte.
Diese Anschaffung folgt weniger einer Ferienlogik als vielmehr der eines urbanen Vermögenswerts.
Im Gegensatz zu einigen Märkten in den Bergen oder an der Küste gehörte Paris 2025 übrigens nicht zu den dynamischsten französischen Prime-Märkten. Knight Frank stellt ein deutlich moderateres Wachstum fest als in den leistungsstärksten Alpenorten.
Das schmälert nicht den Vermögenswert der Hauptstadt: Es zeigt lediglich, dass die wahrgenommene Sicherheit einer prestigeträchtigen Adresse und die kurzfristige Wertentwicklung zwei unterschiedliche Dinge sind.
In diesem Marktsegment wird die genaue Qualität der Immobilie entscheidend: Etage, Ausblick, Außenfläche, Grundriss, Licht, Architektur des Gebäudes und Qualität der Renovierung können erhebliche Wertunterschiede erzeugen.
Mauritius: Zweitwohnsitz und Vermögenswert im Herzen des Indischen Ozeans
Mauritius nimmt auf dem internationalen Markt für prestigeträchtige Zweitwohnsitze eine besondere Stellung ein.
Seine Attraktivität beruht nicht nur auf seinem tropischen Klima oder seinen Lagunen. Die Insel hat seit mehreren Jahren einen echten gehobenen Immobilienmarkt entwickelt, der sich um gesicherte Wohnanlagen, zeitgenössische Villen, Objekte direkt am Wasser, Luxuswohnungen und integrierte Projekte mit Dienstleistungen strukturiert, die mit denen großer internationaler Resorts vergleichbar sind.
Der Norden rund um Grand Baie, Mont Choisy und Cap Malheureux ist einer der etabliertesten Märkte. Grand Baie verbindet Strände, Geschäfte, Restaurants, Schulen, Dienstleistungen und Wassersportaktivitäten, was eine Nutzung der Immobilie das ganze Jahr über ermöglicht.
An der Westküste bieten Tamarin und Rivière Noire einen anderen Ansatz. Käufer suchen dort eher nach großzügigen Flächen, Blicken auf den Ozean oder die Berge, der Nähe zu Yachthäfen und einem geschützten Wohnumfeld.
Der mauritische Markt weist für eine internationale Klientel zudem eine wichtige Besonderheit auf: Ausländische Staatsangehörige können bestimmte Immobilien im Rahmen von durch das Economic Development Board geregelten Programmen erwerben, insbesondere im Rahmen des Property Development Scheme (PDS) sowie in anderen zulässigen Immobilienkategorien.
Im Rahmen des PDS kann der Erwerb einer Immobilie im Wert von mehr als 375.000 USD einem ausländischen Käufer unter anderem den Erhalt einer Aufenthaltsgenehmigung ermöglichen, die so lange gültig ist, wie er Eigentümer bleibt, vorbehaltlich der Einhaltung der geltenden regulatorischen Bedingungen.
Diese Dimension sollte bei der Wahl der Immobilie jedoch zweitrangig bleiben: Ein administrativer oder steuerlicher Vorteil macht eine Immobilie für sich allein noch nicht zu einer sinnvollen Investition.
Welche Immobilien sollten auf Mauritius bevorzugt werden?
Wie auf anderen Premium-Märkten bleibt die Mikrolage entscheidend.
Immobilien mit direktem Zugang zur Lagune, in erster Reihe, mit dauerhaft freiem Meerblick oder in einer gefragten Domaine verfügen über eine Knappheit, die Neubauten nicht immer reproduzieren können.
Villen an Golfplätzen bilden ein weiteres wichtiges Marktsegment, insbesondere wenn sie Landschaft, Dienstleistungen, Sicherheit und Zugang zu den Einrichtungen der Anlage verbinden.
Auch der Mietmarkt kann in die Überlegungen einfließen. Mit rund 1,4 Millionen Touristenankünften im Jahr 2025 verzeichnet die Insel eine starke internationale Besucherzahl, und die hochwertigen Immobilien an der Nord- und Westküste ziehen weiterhin internationale Investoren an, die sowohl Eigennutzung, Mietpotenzial als auch Liquidität suchen.
Für einen Zweitwohnsitz bietet Mauritius schließlich einen Vorteil, der sich nur schwer mit europäischen Destinationen vergleichen lässt: Die Saison ist umgekehrt, und das Klima ermöglicht eine weitgehend ganzjährige Nutzung.
Damit kann die Insel ein bereits bestehendes Vermögen in Europa ergänzen und gleichzeitig ein echtes Familienziel für die lange Frist bieten.
Der Erwerb durch einen Nichtansässigen unterliegt jedoch spezifischen Regeln. Die Art des Immobilienprogramms, die erforderlichen Genehmigungen, die Finanzierungsmodalitäten, die Besteuerung und die Aufenthaltsbedingungen müssen vor jeder Transaktion genau geprüft werden.
Wie wählt man einen prestigeträchtigen Zweitwohnsitz aus?
Die Wahl eines Zweitwohnsitzes sollte mit seiner Nutzung beginnen und nicht mit der abstrakten Idee, „die beste Investition“ zu finden.
Eine regelmäßig genutzte Immobilie folgt nicht denselben Kriterien wie ein Objekt, das hauptsächlich zur Vermietung bestimmt ist. Ein Familienhaus, das zwanzig Jahre lang behalten werden soll, wird nicht auf die gleiche Weise ausgewählt wie ein Vermögenswert, dessen Verkauf mittelfristig ein wichtiges Ziel darstellt.
Es müssen daher mehrere Elemente gleichzeitig geprüft werden: die Seltenheit der Lage, die Tiefe der Nachfrage, die Haltekosten, die regulatorischen und steuerlichen Auflagen, das tatsächliche Mietpotenzial und die Wiederverkaufbarkeit der Immobilie.
Insbesondere die Besteuerung verdient eine gesonderte Analyse.
In Frankreich bleibt die Wohnsteuer auf Zweitwohnsitze anwendbar, und einige Gemeinden können einen Aufschlag zwischen 5 % und 60 % erheben. Die Grundsteuer ist ebenfalls von den Eigentümern zu entrichten, unabhängig davon, ob sie in Frankreich steuerlich ansässig sind oder nicht.
Die Regelung der touristischen Vermietung sollte außerdem vor Ort geprüft werden, bevor prognostizierte Mieteinnahmen in eine Kaufentscheidung einfließen.
Die Qualität der Immobilie bleibt wichtiger als der Markttrend
Wenn es um einen exklusiven Zweitwohnsitz geht, ist der Standort nur ein Teil der Gleichung.
Innerhalb desselben Gebiets kann eine wirklich seltene Immobilie eine ganz andere Attraktivität bewahren als der Durchschnitt des Marktes.
Eine Villa direkt am Wasser, eine Wohnung mit außergewöhnlichem Ausblick, ein Chalet mit Ski-in/Ski-out-Zugang, ein großes Grundstück in den Alpilles oder eine Villa in erster Reihe am Bassin d’Arcachon gehören zu Mikromärkten, deren Angebot sich nicht ohne Weiteres ausweiten lässt.
Genau diese Unmöglichkeit, bestimmte Merkmale zu reproduzieren, bildet eine der wichtigsten Grundlagen des Vermögenswerts im Luxusimmobilienbereich.
Begleitung beim Erwerb eines Zweitwohnsitzes
Ein exklusiver Zweitwohnsitz steht oft an der Schnittstelle mehrerer Dimensionen: Familienprojekt, persönliches Vergnügen, Vermögensaufbau und manchmal Investition.
Sein Erwerb erfordert daher ein deutlich feineres Verständnis als das des reinen Quadratmeterpreises.
Seit 1977 begleitet Michaël Zingraf Real Estate eine französische und internationale Kundschaft bei der Suche und dem Erwerb außergewöhnlicher Immobilien in Frankreich und international, insbesondere an der Côte d’Azur, in der Provence, in den Alpen, am Bassin d’Arcachon, in der Region Paris und in der Schweiz.
Ziel ist es weniger, eine theoretisch „bessere“ Destination als eine andere zu identifizieren, sondern die Immobilie zu finden, deren Lage, Seltenheit und intrinsische Qualitäten tatsächlich zum Projekt des Erwerbers passen.
FAQ – Exklusiver Zweitwohnsitz
Was ist ein exklusiver Zweitwohnsitz?
Ein exklusiver Zweitwohnsitz ist eine Immobilie, die nicht als Hauptwohnsitz genutzt wird und Merkmale aufweist, die über den Standards ihres Marktes liegen: besonders gefragte Lage, bemerkenswerte Architektur, Aussicht, Grundstück, privilegierte Umgebung oder hochwertige Ausstattung.
Wo kauft man in Frankreich einen luxuriösen Zweitwohnsitz?
Die Côte d’Azur, die Provence, die französischen Alpen, das Bassin d’Arcachon und Paris zählen zu den wichtigsten französischen Destinationen für Luxusimmobilien. Die Wahl hängt jedoch von der geplanten Nutzung, der Haltedauer und der gesuchten Immobilienart ab.
Ist ein Zweitwohnsitz eine gute Investition?
Er kann einen Vermögenswert darstellen, aber eine Rendite ist nicht garantiert. Der zukünftige Wert hängt insbesondere von der Lage, dem Kaufpreis, der Seltenheit der Immobilie, der Marktentwicklung, der Besteuerung und den mit dem Besitz verbundenen Kosten ab.
Kann man seinen Zweitwohnsitz vermieten, wenn man ihn nicht nutzt?
Ja, in vielen Fällen, aber die Regeln für die saisonale Vermietung variieren je nach Gemeinde und Immobilientyp. Vor dem Kauf ist es unerlässlich, die lokalen Vorschriften, Meldepflichten und die Besteuerung zu prüfen.
Was sind die wichtigsten Kriterien beim Kauf eines exklusiven Zweitwohnsitzes?
Die Mikrolage, die Seltenheit, die Qualität des Gebäudes, die Umgebung und die gute Erreichbarkeit sind besonders wichtig. Für ein langfristiges Vermögensprojekt verdienen Merkmale, die nicht reproduzierbar sind – etwa Aussicht, Grundstück, Lage direkt am Meer oder unmittelbare Nähe zu den Pisten – besondere Aufmerksamkeit.
Welche Kosten muss man für einen Zweitwohnsitz einplanen?
Neben dem Kaufpreis und den mit der Transaktion verbundenen Kosten müssen lokale Steuern, Instandhaltung, Versicherungen, gegebenenfalls Eigentümergemeinschaftsgebühren, Renovierungen, Garten oder Pool und gegebenenfalls die Kosten für die Vermietungsverwaltung berücksichtigt werden. Diese Kosten sollten in die Gesamtanalyse des Projekts einbezogen werden.
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