Lange Zeit vor allem als Winterurlaubsdestination betrachtet, hat sich die Bergwelt heute als eigenständiger erstklassiger Immobilienmarkt etabliert. Sowohl in den französischen als auch in den Schweizer Alpen ziehen die begehrtesten Ferienorte eine französische und internationale Klientel an, die nach Zweitwohnsitzen, Familienimmobilien und Vermögenswerten in besonders geschützten Umgebungen sucht.
Die Qualität des Skigebiets bleibt selbstverständlich ausschlaggebend, erklärt die Attraktivität der großen Alpenorte aber nicht mehr allein. Erreichbarkeit, Lebensqualität, Gastronomie, hochwertige Hotellerie, Geschäfte, Dienstleistungen, Sommeraktivitäten und die Möglichkeit, den Ort das ganze Jahr über zu erleben, nehmen inzwischen einen zentralen Platz in den Kaufkriterien ein.
An den begehrtesten Standorten trägt zudem die Knappheit an Bauland und hochwertigen Immobilien dazu bei, das Preisniveau hoch zu halten. Adresse, Aussicht, Ausrichtung, Nähe zum Ortszentrum oder zu den Pisten sowie architektonische Qualität können innerhalb desselben Ferienorts erhebliche Wertunterschiede erzeugen.
Die französischen Alpen: Premiummärkte mit sehr unterschiedlichen Identitäten
Der Markt für Luxusimmobilien in den französischen Alpen lässt sich nicht als homogene Gesamtheit betrachten. Megève, Courchevel, Méribel oder Val d’Isère verfügen jeweils über ihre eigene Klientel, ihre eigene Architektur und ihre eigenen Referenzlagen.
Megève, die Eleganz eines echten Alpendorfs
In Megève beruht der Wert einer Immobilie ebenso stark auf ihrer Lage wie auf dem Lebensstil, den der Ort bietet. Das Dorfzentrum, Mont d’Arbois, Rochebrune, das Jaillet oder auch Côte 2000 erfüllen daher unterschiedliche Erwartungen.
Der Markt für Luxusimmobilien in Megève umfasst gleichermaßen Familienchalets, neuere Wohnungen, renovierte alte Bauernhöfe oder moderne Anwesen. Unser Portfolio veranschaulicht diese Vielfalt mit Objekten sowohl im Herzen des Dorfes als auch in diskreteren Lagen mit Blick auf die umliegenden Bergmassive.
Im Prime-Segment lagen die 2025 beobachteten Werte ungefähr zwischen 14.300 und 15.800 €/m², wobei es je nach Lage, Qualität der Immobilie, Aussicht und Ausstattung natürlich erhebliche Unterschiede gibt.
Zu diesen Immobilienkriterien kommt eine tiefgreifende Entwicklung des Ortes hinzu: Megève wird heute weit über die Skisaison hinaus erlebt. Golf, Wandern, Gastronomie, Wellness und Veranstaltungen tragen dazu bei, die Attraktivität für Eigentümer zu stärken, die eine mehrere Monate im Jahr nutzbare Residenz suchen.
Courchevel, einer der exklusivsten Märkte der Alpen
Courchevel nimmt im internationalen Alpenimmobilienmarkt eine besondere Stellung ein. Der Ort umfasst mehrere Dörfer mit sehr unterschiedlichen Profilen, von Courchevel Le Praz bis Courchevel 1850, und schafft damit eine in den französischen Alpen seltene Markttiefe.
In Courchevel 1850 können die prestigeträchtigsten Objekte Preisniveaus erreichen, die mit den großen Schweizer Alpendestinationen vergleichbar sind. Knight Frank beziffert das Prime-Segment auf rund 30.600 bis 33.900 €/m², während einige außergewöhnliche Chalets auf dem Markt deutlich über mehrere Dutzend Millionen Euro hinausgehen.
Skier-in/Ski-out-Objekte, Chalets mit großzügigen Empfangs- und Wellnessbereichen sowie Wohnungen in den gefragtesten Lagen konzentrieren naturgemäß die Nachfrage.
Die Knappheit an Bauland und die Entwicklungsbeschränkungen erhöhen zudem den Wert bestehender Lagen: Im Bergimmobilienmarkt ist es oft unmöglich, heute bestimmte Situationen zu reproduzieren, von denen historische Immobilien profitieren.
Méribel und Val d’Isère: anhaltende Nachfrage nach den besten Lagen
Méribel bewahrt eine besonders starke architektonische Identität und eine familienorientierte Positionierung im Herzen der Trois Vallées. Der Prime-Markt lag dort 2025 bei 17.400 bis 19.200 €/m², was einem Anstieg gegenüber dem Vorjahr entspricht.
Val d’Isère wiederum vereint eine besonders gefragte Kombination: große Höhenlage, international renommiertes Skigebiet, lebendiges Dorf und strukturell begrenztes Immobilienangebot. In den besten Lagen beobachtet Knight Frank Prime-Werte von ungefähr 22.500 bis 24.900 €/m².
Neubau- oder renovierte Wohnungen im Zentrum, objektnah zu den Pisten gelegene Immobilien sowie Chalets mit freiem Blick machen einen wichtigen Teil des gehobenen Marktes aus.
Knappheit wird zu einem der wichtigsten Werttreiber
In den etabliertesten Ferienorten ist der Luxusimmobilienmarkt durch ein naturgemäß begrenztes Angebot gekennzeichnet. Topografie, Regulierung, Grundstücksverfügbarkeit und der Wunsch, die architektonische Identität zu bewahren, begrenzen die Schaffung neuer Objekte in den besten Lagen.
Diese Situation verstärkt den Unterschied zwischen einer Immobilie in einem renommierten Ferienort und einem wirklich außergewöhnlichen Objekt.
Für die anspruchsvollsten Käufer werden einige Kriterien entscheidend: eine kaum reproduzierbare Aussicht, unmittelbarer Zugang zu den Pisten, eine Lage zu Fuß vom Zentrum, optimale Ausrichtung, großzügige Räume oder auch die Qualität einer Renovierung.
Bei den neueren Objekten tragen zudem die Ausstattungen zur Wertsteigerung bei: Innenpool, Spa, Sauna, Hammam, Skiraum, Fitnessraum, privates Kino oder für Empfänge vorgesehene Bereiche sind im High-End-Segment inzwischen häufig.
Die Schweizer Alpen: Knappheit, Diskretion und Vermögensstabilität
Jenseits der Grenze nimmt der Luxusimmobilienmarkt in der Schweiz eine besondere Stellung auf dem internationalen Markt ein.
Gstaad, St. Moritz, Verbier, Zermatt oder Crans-Montana verbinden alpine Umgebung, hochwertige Infrastruktur und ein stark eingeschränktes Immobilienangebot. Die Regeln für den Erwerb und den Bau von Zweitwohnsitzen tragen ebenfalls dazu bei, besonders spezifische Märkte zu schaffen.
2026 stuft UBS die fünf teuersten Märkte für Ferienresidenzen in den Alpen in der Schweiz ein. Gstaad liegt an der Spitze mit rund 25.000 CHF/m² im oberen Marktsegment, vor der Engadin/St. Moritz-Region mit etwa 24.000 CHF/m² und Verbier mit rund 23.500 CHF/m².
Im strikt luxuriösen Segment können die Werte deutlich höher liegen. UBS beobachtet insbesondere Durchschnittsniveaus von fast 45.000 CHF/m² in Gstaad und Verbier, während einige außergewöhnliche Objekte diese Referenzwerte sehr deutlich übertreffen können.
Gstaad, einer der exklusivsten Immobilienmärkte der Alpen
Die Immobilien in Gstaad und Umgebung veranschaulichen diese Knappheitslogik perfekt.
Das Reiseziel zieht seit mehreren Generationen ein internationales Publikum an, das vor allem Diskretion, Sicherheit und Lebensqualität sucht. Auch die umliegenden Dörfer, insbesondere Saanen, Rougemont oder Gsteig, ermöglichen den Zugang zu unterschiedlichen Atmosphären und liegen dennoch in unmittelbarer Nähe von Gstaad.
Traditionelle Chalets mit grosszügigen Grundstücken und freiem Blick gehören zu den begehrtesten Immobilien. In dieser Art von Markt ergibt sich der Wert weniger aus einer reinen Wohnfläche als vielmehr aus der Kombination von Lage, Grundstück, Ausrichtung, Architektur und einem nur schwer reproduzierbaren Mass an Privatsphäre.
Die Bergimmobilien werden zu einem Ganzjahresmarkt
Eine der wichtigsten Veränderungen auf dem Alpenmarkt betrifft schliesslich die Nutzung der Immobilien.
Die grossen Ferienorte sind längst nicht mehr ausschliesslich von der Wintersaison abhängig. Wandern, Radfahren, Golf, Gastronomie, Wellness sowie kulturelle und sportliche Veranstaltungen sorgen heute für eine deutlich längere Auslastung über das ganze Jahr hinweg.
Diese Entwicklung verändert auch die Art und Weise, wie Käufer ihre Immobilie betrachten. Das Chalet oder die Bergwohnung wird nicht mehr zwangsläufig nur einige Wochen im Winter genutzt: Es kann zu einer echten Familienresidenz werden, die regelmässig bewohnt und über mehrere Generationen hinweg behalten wird.
Diese Vermögensdimension erklärt teilweise die Widerstandsfähigkeit der besten Alpenmärkte. Im Jahr 2025 sind die Preise für Ferienwohnungen in den Alpen laut UBS trotz bereits besonders hoher Bewertungsniveaus erneut um rund 4 % gestiegen.
Eine Luxusimmobilie in den Bergen kaufen
Der Erwerb eines aussergewöhnlichen Chalets oder einer exklusiven Wohnung in den Bergen erfordert eine äusserst genaue Kenntnis des lokalen Marktes. Zwei Immobilien, die nur wenige hundert Meter voneinander entfernt liegen, können erhebliche Unterschiede in Bezug auf Sonneneinstrahlung, Erreichbarkeit, Aussicht, Pistennähe oder langfristiges Wertpotenzial aufweisen.
Michaël Zingraf Real Estate begleitet französische und internationale Kunden bei der Suche nach aussergewöhnlichen Immobilien in den wichtigsten alpinen Destinationen.
Von Megève über die grossen französischen Ferienorte bis hin zu Gstaad und den Schweizer Alpen legen unsere Teams den Fokus auf einen Ansatz, der auf Ortskenntnis, dem Verständnis des Erwerbsprojekts und dem Zugang zu einer Auswahl von Objekten basiert, die den anspruchsvollsten Kriterien entsprechen.
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