Was zeichnet Luxusimmobilien aus?

Was zeichnet hochwertige Immobilien aus?

Zeitgenössische Villa mit Blick auf das Mittelmeer, Pariser Stadtpalais, historische Immobilie in der Provence, Penthouse mit Blick über eine Hauptstadt oder Chalet direkt an den Skipisten: Der Luxusimmobilienmarkt umfasst ganz unterschiedliche Objekte.

Es gibt jedoch weder eine Mindestfläche noch einen universellen Preis, anhand dessen sich eine Luxusimmobilie allein definieren ließe. Was eine Prestigeimmobilie wirklich auszeichnet, ist vielmehr eine Kombination von Kriterien: eine begehrte Adresse, eine gewisse Seltenheit, bemerkenswerte architektonische oder denkmalgeschützte Qualitäten, ein privilegiertes Umfeld und ein Ausstattungsniveau, das über den Standards des jeweiligen lokalen Marktes liegt.

Im Segment der außergewöhnlichen Immobilien liegt der Wert daher oft in dem, was sich nicht reproduzieren lässt.

Wie definiert man hochwertige Immobilien?

Luxusimmobilien bezeichnen das obere Segment des Wohnimmobilienmarkts. Doch diese Definition bleibt zwangsläufig relativ.

Eine Wohnung, die in einer Stadt als außergewöhnlich gilt, kann in einem besonders gefragten Viertel von Paris, Cannes, Saint-Tropez, Megève oder Gstaad einem weitaus üblichen Marktniveau entsprechen.

Prestige muss daher immer im Verhältnis zu seinem Markt und seinem Umfeld bewertet werden.

Mehrere Merkmale ermöglichen es jedoch, die bemerkenswertesten Objekte zu unterscheiden.

1. Eine außergewöhnliche Lage

Bei Prestigeimmobilien ist die Adresse oft der wichtigste Wertfaktor.

Es kann sich um eine Villa an der Küste von Saint-Tropez, eine Wohnung mit Blick auf die Croisette in Cannes, eine Immobilie auf der Halbinsel Saint-Jean-Cap-Ferrat, ein Stadtpalais in einem begehrten Viertel von Paris oder auch um ein ideal gelegenes Chalet in Megève handeln.

Doch die Gemeinde oder das Viertel allein reichen nicht aus.

Schon über wenige Hundert Meter Entfernung kann der Wert einer Immobilie je nach folgenden Faktoren erheblich variieren:

• ihrer Ausrichtung;

• ihrem Ausblick;

• ihrem unmittelbaren Umfeld;

• ihrem Ruhegrad;

• ihrer Nähe zum Meer, zu den Pisten oder zu einem historischen Zentrum;

• der Qualität ihrer Erreichbarkeit;

• dem Fehlen von direktem Gegenüber.

Man spricht dann von einer Mikrolage.

In den exklusivsten Märkten ist es oft sie, die eine schöne Immobilie von einem echten Ausnahmeobjekt unterscheidet.

2. Seltenheit: das, was sich nicht reproduzieren lässt

Seltenheit ist wahrscheinlich das entscheidendste Kriterium im Bereich der Prestigeimmobilien.

Ein außergewöhnlicher Panoramablick, direkter Zugang zum Meer, ein besonders großes Grundstück, historische Architektur, eine dominante Lage oder eine Ski-in/Ski-out-Position sind alles Merkmale, die sich nur schwer, wenn überhaupt, neu schaffen lassen.

Dieses Konzept erklärt, warum zwei Immobilien mit ähnlicher Fläche oder Ausstattung sehr unterschiedliche Werte haben können.

Ein Grundstück kann neu gestaltet werden. Ein Haus kann renoviert werden. Die Innenausstattung kann ersetzt werden.

Eine Adresse, ein Ausblick oder eine außergewöhnliche Lage können dies in der Regel nicht.

Dieser unersetzliche Anteil trägt wesentlich zum Wert der seltensten Objekte bei.

3. Bemerkenswerte Architektur und Eigenschaften

Die Typologie der Immobilie trägt natürlich zu ihrer Positionierung bei.

Zum Luxusimmobiliensegment gehören insbesondere:

• zeitgenössische Villen;

• historische Anwesen;

• Stadtpalais;

• Prestigewohnungen;

• Penthäuser;

• Architektenhäuser;

• provenzalische Bastiden und Mas;

• private Anwesen;

• Schlösser;

• Bergchalets;

• Immobilien direkt am Wasser.

Die architektonische Qualität ist jedoch wichtiger als die bloße Kategorie des Objekts.

Volumen, Raumhöhe, natürliches Licht, fließende Grundrisse, die Einbindung in die Landschaft, hochwertige Materialien oder die Qualität einer Renovierung tragen unmittelbar zur Wahrnehmung und zum Wert einer Immobilie bei.

Manche Objekte besitzen zudem eine besondere denkmalpflegerische Dimension: die Handschrift eines renommierten Architekten, eine bemerkenswerte Geschichte, Belle-Époque-Architektur, originale dekorative Elemente oder die Lage in einem geschützten Umfeld.

4. Aussichten und ein privilegiertes Umfeld

In vielen Destinationen ist die Beziehung zwischen Immobilie und Umgebung ein wesentlicher Faktor.

An der Côte d’Azur kann ein Panoramablick auf das Mittelmeer den Wert einer Villa oder Wohnung erheblich beeinflussen.

In den Bergen spielen Ausrichtung, Blick auf die Bergmassive und die Nähe zu den Pisten eine ähnliche Rolle.

In Paris kann eine Terrasse mit Blick auf ein Wahrzeichen, ein privater Garten oder ein freier Ausblick die Positionierung einer Wohnung grundlegend verändern.

Diese Merkmale tragen direkt zur Seltenheit des Objekts bei und sind besonders gefragt, wenn sie zusammenkommen.

Eine Immobilie, die zugleich über eine renommierte Adresse, einen außergewöhnlichen Ausblick, eine optimale Ausrichtung und hohe Privatsphäre verfügt, ist automatisch viel schwerer zu vergleichen.

5. Ausstattungen, die über die Marktstandards hinausgehen

Hochwertige Ausstattungen gehören selbstverständlich zu den Erwartungen an eine Luxusimmobilie.

Pool, Spa, Fitnessraum, Heimkino, Weinkeller, Privataufzug, Garage für mehrere Fahrzeuge, Hausautomation oder Personalbereiche können zum Wohnkomfort beitragen.

Allein dadurch wird ein Objekt jedoch noch nicht zu einer außergewöhnlichen Immobilie.

Ein Pool kann gebaut werden. Eine Küche kann ersetzt werden. Ein Hausautomationssystem kann modernisiert werden.

Der Unterschied beruht vielmehr auf der Gesamtstimmigkeit der Immobilie, der Ausführungsqualität und ihrer Passung zum Umfeld.

Im absoluten Premiumsegment zeigt sich Exzellenz oft in weniger sichtbaren Details: Akustik, Qualität der Tischlerarbeiten, Auswahl der Materialien, Integration der technischen Anlagen, Übergänge zwischen Innen- und Außenbereichen oder die Qualität der Landschaftsgestaltung.

6. Raum, ohne dass es eine Mindestfläche gibt

Prestigeimmobilien bieten häufig große Flächen, doch die Größe ist kein absolutes Kriterium.

Eine 120 m² große Wohnung an einer außergewöhnlichen Adresse kann mehr Wert und Seltenheit aufweisen als eine deutlich größere Immobilie in einer weniger gefragten Lage.

Umgekehrt zeichnen sich manche Villen, Anwesen oder Familienimmobilien gerade durch die außergewöhnliche Größe ihrer Grundstücke und Empfangsbereiche aus.

Die Fläche muss daher immer im Kontext betrachtet werden.

In Gebieten, in denen Bauland extrem knapp ist, kann die Verfügbarkeit einiger hundert oder tausend zusätzlicher Quadratmeter ein entscheidendes Merkmal darstellen.

7. Diskretion, ein charakteristisches Element des Luxusmarkts

Eine weitere Besonderheit der hochwertigen Immobilien liegt in der Art und Weise, wie bestimmte Objekte vermarktet werden.

Die exklusivsten Immobilien werden nicht zwingend öffentlich angeboten.

Einige Eigentümer bevorzugen eine vertrauliche Vermarktung, um ihre Privatsphäre, ihr Vermögen oder ganz einfach die Diskretion der Transaktion zu wahren.

Ein Teil des Marktes für außergewöhnliche Immobilien funktioniert daher off-market, dank der gepflegten Beziehungen zwischen Eigentümern, Beratern, Family Offices und spezialisierten Fachleuten.

Für einen Käufer, der auf der Suche nach einer besonders seltenen Immobilie ist, kann der Zugang zu diesem vertraulichen Markt ebenso wichtig werden wie die Besichtigung der offiziell zum Verkauf angebotenen Objekte.

Reicht der Preis aus, um eine Luxusimmobilie zu definieren?

Nein, der Preis ist natürlich ein wichtiger Indikator, kann jedoch nicht losgelöst vom lokalen Markt betrachtet werden.

Eine Wohnung mit einem Preis von zwei Millionen Euro kann in bestimmten Städten eine extrem seltene Immobilie darstellen und in den exklusivsten Vierteln von Paris oder an einigen Orten an der Côte d’Azur zu einem relativ üblichen Segment gehören.

Es ist daher sinnvoller, in der Positionierung innerhalb des lokalen Marktes zu denken.

Eine echte Prestigeimmobilie befindet sich in der Regel im oberen Segment ihres Marktes und weist so seltene Merkmale auf, dass die Zahl wirklich vergleichbarer Objekte begrenzt ist.

Hochwertige Immobilien, Prestigeimmobilien und außergewöhnliche Immobilien: worin bestehen die Unterschiede?

Diese Begriffe entsprechen keinen streng definierten rechtlichen Kategorien. Sie ermöglichen jedoch die Unterscheidung verschiedener Seltenheitsgrade.

Hochwertige Immobilien bezeichnen in der Regel Objekte, die ein höheres Niveau an Bauqualität, Ausstattung und Komfort bieten als der klassische Markt.

Prestigeimmobilien verbinden diese Qualitäten meist mit einer begehrten Lage, einer bemerkenswerten Architektur oder einem privilegierten Umfeld.

Außergewöhnliche Immobilien hingegen betreffen Objekte, die sich nur schwer reproduzieren lassen: Villen direkt am Wasser, historische Anwesen, bemerkenswerte Herrenhäuser, einzigartige Penthäuser, weitläufige Liegenschaften in extrem geschützten Lagen oder Residenzen mit einer ungewöhnlichen Kombination seltener Merkmale.

Die Grenze bleibt zwangsläufig subjektiv.

Je mehr unersetzliche Elemente vorhanden sind, desto näher rückt die Immobilie jedoch an diesen Begriff des Außergewöhnlichen heran.

Wie bewertet man eine Prestigeimmobilie?

Die Bewertung einer Luxusimmobilie erfordert einen anderen Ansatz als auf einem klassischen Wohnimmobilienmarkt.

Wenn es viele Vergleichsobjekte gibt, ist die Analyse des Quadratmeterpreises ein aussagekräftiger Indikator.

Bei außergewöhnlichen Immobilien stößt diese Methode schnell an ihre Grenzen.

Wie lässt sich eine Villa genau mit einer anderen vergleichen, wenn die eine über einen privaten Zugang zum Meer verfügt? Wie bewertet man einen völlig unverbauten Blick auf die Bucht von Cannes? Welchen Aufpreis setzt man für mehrere zusätzliche Hektar rund um eine provenzalische Immobilie oder für eine besonders seltene Adresse in Paris an?

Die Expertise muss dann gleichzeitig Folgendes berücksichtigen:

• die jüngsten Transaktionen im jeweiligen Gebiet;

• die derzeit zum Verkauf angebotenen Immobilien;

• die Seltenheit der Lage;

• die intrinsischen Eigenschaften des Objekts;

• den Zustand und die architektonische Qualität;

• das Grundstück und die Außenanlagen;

• die Aussichten und die Ausrichtung;

• die tatsächlich beobachtete Nachfrage nach dieser Art von Immobilie.

In einigen sehr diskreten Märkten ist auch die Kenntnis der außerhalb des Marktes erfolgten Transaktionen entscheidend.

Gehört Service zum Bereich der Prestigeimmobilien?

Ja, aber er betrifft eher das Immobilienerlebnis als die Definition der Immobilie selbst.

Die Klientel des Prestige-Segments erwartet in der Regel umfassende Fachkompetenz, hohe Verfügbarkeit und vor allem absolute Vertraulichkeit.

Die Begleitung kann zahlreiche Fachleute einbeziehen: Notare, Anwälte, Steuerberater, Architekten, technische Sachverständige, Finanzinstitute oder Vermögensberater.

Die Aufgabe des Immobilienprofis besteht dann nicht nur darin, eine Immobilie zu identifizieren oder zu vermarkten, sondern auch die verschiedenen Phasen des Projekts zu koordinieren und abzusichern.

Seit 1977 begleitet Michaël Zingraf Real Estate französische und internationale Kundschaft beim Kauf, Verkauf, der Vermietung und der Bewertung außergewöhnlicher Immobilien.

Unsere Kenntnis der lokalen Märkte, verbunden mit unserer exklusiven Zugehörigkeit zu Christie’s International Real Estate für die Region Provence-Alpes-Côte d'Azur, ermöglicht es unseren Teams, auf den wichtigsten Märkten für Prestigeimmobilien in Frankreich und international tätig zu sein.

FAQ – Prestigeimmobilien

Was ist eine Prestigeimmobilie?

Eine sogenannte Luxus- oder Prestigeimmobilie ist ein Objekt, das sich durch mehrere Merkmale auszeichnet, die über den Standards seines Marktes liegen: begehrte Lage, Seltenheit, architektonische Qualität, privilegiertes Umfeld, bemerkenswerte Ausblicke oder besonders hochwertige Ausstattungen. Der Preis allein reicht nicht aus, um sie zu definieren.

Ab welchem Preis spricht man von Luxusimmobilien?

Es gibt keinen universellen Preisgrenzwert. Ein Betrag, der in einer Stadt als außergewöhnlich gilt, kann in bestimmten Vierteln von Paris, in Saint-Tropez, Cannes oder in anderen sehr gefragten internationalen Märkten relativ üblich sein. Die Positionierung der Immobilie muss daher im Verhältnis zu ihrem lokalen Markt analysiert werden.

Was sind die wichtigsten Kriterien einer Prestigeimmobilie?

Die wichtigsten Kriterien sind die Lage, die Mikro-Lage, die Seltenheit, die architektonische Qualität, die Aussicht, das Umfeld, die Raumvolumen, die Außenflächen und das allgemeine Niveau der Ausstattungen. Die außergewöhnlichsten Objekte vereinen mehrere dieser Merkmale.

Was ist der Unterschied zwischen Luxusimmobilien und Prestigeimmobilien?

Die beiden Begriffe werden häufig synonym verwendet und entsprechen keinen regulatorischen Kategorien. Im allgemeinen Sprachgebrauch bezeichnet Prestigeimmobilien meist hochwertige Objekte, die zudem von einer besonders seltenen Lage, Architektur oder Ausstattung profitieren.

Was ist eine außergewöhnliche Immobilie?

Eine außergewöhnliche Immobilie verfügt über extrem seltene und kaum reproduzierbare Merkmale. Es kann sich beispielsweise um eine Villa direkt am Wasser, ein einzigartiges Penthouse, ein historisches Anwesen, eine Immobilie mit außergewöhnlicher Aussicht oder ein Objekt an einer Adresse handeln, an der nur sehr wenige Immobilien verfügbar sind.

Warum ist die Lage in der Luxusimmobilienbranche so wichtig?

Weil er eines der wenigen Merkmale einer Immobilie darstellt, das nicht verändert werden kann. Ein Haus kann renoviert oder umgestaltet werden; seine Adresse, seine Ausrichtung, seine Aussicht und seine Umgebung lassen sich in der Regel nicht ändern. Deshalb spielt die Mikro-Lage eine zentrale Rolle bei der Wertsteigerung von Premium-Immobilien.

Wie schätzt man den Wert einer Premium-Immobilie ein?

Die Bewertung basiert auf der Analyse des lokalen Marktes, vergleichbarer Transaktionen und der spezifischen Eigenschaften der Immobilie. Je seltener die Immobilie ist, desto weniger sinnvoll ist ein reiner Vergleich des Quadratmeterpreises. Insbesondere die Qualität der Lage, die Aussicht, das Grundstück, die Architektur und die Seltenheit des Angebots müssen berücksichtigt werden.

Werden Premium-Immobilien immer öffentlich vermarktet?

Nein. Ein Teil des Premium-Marktes wird vertraulich vermarktet. Manche Eigentümer möchten nicht, dass ihre Immobilie auf Immobilienportalen erscheint oder breit veröffentlicht wird. Diese Objekte werden in der Regel direkt einer Auswahl qualifizierter Käufer über Fachleute mit einem passenden Netzwerk angeboten.

Ist Premium-Immobilien immer eine gute Investition?

Keine Immobilieninvestition bietet eine absolute Renditegarantie. Seltene Immobilien in dauerhaft gefragten Lagen können jedoch von einem strukturell begrenzten Angebot profitieren. Die Qualität des Kaufs, der gezahlte Preis, die Lage, die Haltekosten und die Marktentwicklung sollten immer geprüft werden, bevor die vermögensbildende Dimension eines Kaufs in Betracht gezogen wird.