Artikel 140 des Élan-Gesetzes (verabschiedet Ende 2018) führt die Mietpreisbegrenzung für kandidierende Städte und insbesondere versuchsweise für Paris für die Dauer von fünf Jahren ein. Die Mietpreisbegrenzung in Paris gilt seit Ende Juli 2019 erneut, unabhängig von der Art der als Hauptwohnsitz vermieteten Immobilie. Bei der Vermietung von Prestigobjekten können Eigentümer einen Mietzuschlag verlangen, sofern bestimmte Kriterien erfüllt sind.
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Die Mietpreisbegrenzung nach dem Élan-Gesetz: Wie funktioniert sie?
Die Mietpreisbegrenzung feiert somit gemäß dem Élan-Gesetz in den kandidierenden Städten ihr großes Comeback. Für Paris wurden im Mai 2019 per Verordnung die Referenzmieten veröffentlicht, die nicht überschritten werden dürfen. Um die Mietpreisbegrenzung einzuhalten, muss ein Vermieter die Kaltmiete zwischen der abgesenkten Referenzmiete (30 % unter der Referenzmiete) und der erhöhten Referenzmiete (20 % über der Referenzmiete) festlegen. Zur Information: Die Eigentümer finden die Referenzmieten nach Stadtvierteln auf der Website der Regional- und Interdepartementalen Direktion für Unterkunft und Wohnraum (DRIHL).
Wie kann man die Mietpreisbegrenzung mithilfe von Zuschlägen umgehen?
Um zu verhindern, dass das Mietangebot zurückgeht, insbesondere in angespannten Gebieten, in denen es für die Bevölkerung schwierig ist, Wohnraum zu finden, hat der Gesetzgeber vorgesehen, dass der Vermieter einen Mietzuschlag festlegen darf.
Aber Vorsicht: Dieser Zuschlag muss zwingend im Mietvertrag erwähnt werden. Er kommt zusätzlich zur Grundmiete hinzu.
Außerdem gibt es keine genaue Definition des Mietzuschlags; der Gesetzgeber spricht von außergewöhnlichen Merkmalen im Vergleich zu den umliegenden Wohnungen derselben Kategorie.
Das Fehlen einer gesetzlich festgelegten Liste solcher Merkmale birgt das Risiko von Streitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern vor der départementalen Schlichtungskommission.
Es ist in der Tat zu beachten, dass der Mieter diese Kommission innerhalb von drei Monaten nach Abschluss des Mietvertrags, der diese Klausel enthält, anrufen kann. Damit ein Mietzuschlag gerechtfertigt ist, muss er laut DRIHL Merkmale aufweisen, die über das Gewöhnliche hinausgehen.
So gelten beispielsweise die Bereitstellung eines Parkplatzes oder eines Abstellraums als im Mietpreis enthaltene Leistungen.
Dasselbe gilt für Küchengeräte wie Kühlschrank, Geschirrspüler oder Ofen, die vom Vermieter zur Verfügung gestellt werden.
Auch ein schöner Ausblick rechtfertigt nicht immer einen Mietzuschlag.
Die Schlichtungskommission von Paris hat jedoch anerkannt, dass das Vorhandensein eines privaten Gartens mitten im 16. Arrondissement von Paris ein äußerst seltenes und begehrtes Merkmal ist und daher die Anwendung eines Mietzuschlags rechtfertigen kann.
Im Streitfall entscheidet die Schlichtungskommission der DRIHL darüber, ob das Merkmal, das den Zuschlag begründet hat, als außergewöhnlich einzustufen ist oder nicht.
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