Pour certains acquéreurs, elle constitue avant tout une maison de famille destinée à être conservée et transmise. Pour d'autres, elle associe usage personnel, diversification patrimoniale et possibilité de location saisonnière.
En 2026, une tendance se confirme néanmoins sur les marchés immobiliers les plus recherchés : les acquéreurs privilégient les destinations capables d'associer qualité de vie, rareté immobilière et attractivité durable.
Le marché mondial de l'immobilier résidentiel prime a progressé de 3,2 % en 2025 selon Knight Frank, mais les écarts entre destinations restent importants. En France, certains marchés de villégiature du littoral et des Alpes ont notamment davantage progressé que Paris.
Il n'existe donc pas une destination idéale pour toutes les résidences secondaires. Le bon choix dépend avant tout de l'usage recherché, de l'horizon de détention et des caractéristiques patrimoniales du bien.
Pourquoi acheter une résidence secondaire de prestige ?
Une résidence secondaire possède une particularité : sa valeur ne se mesure pas exclusivement à sa performance financière.
Elle permet également de disposer d'un lieu choisi, de réunir sa famille, de construire une histoire autour d'une propriété et, dans certains cas, de transmettre un actif immobilier situé dans un marché où l'offre est structurellement limitée.
Cette dimension explique en partie l'intérêt persistant pour les destinations les plus établies.
Pour autant, prestige ne signifie pas automatiquement rentabilité.
La qualité d'un investissement dépend du prix d'acquisition, de l'évolution du marché, des coûts de détention, de la fiscalité, de la possibilité de louer le bien et, surtout, de sa capacité à conserver sa désirabilité dans le temps.
Une propriété située dans un emplacement difficilement reproductible dispose à cet égard d'un avantage évident : vue sur la mer, première ligne, vaste terrain, architecture remarquable, proximité immédiate des pistes ou adresse particulièrement recherchée.
Côte d'Azur : la rareté du littoral méditerranéen
La Côte d'Azur demeure naturellement l'un des principaux marchés français de la résidence secondaire haut de gamme.
De Saint-Tropez à Saint-Jean-Cap-Ferrat en passant par Cannes, le Cap d'Antibes, Mougins, Nice ou Villefranche-sur-Mer, chaque micro-marché possède néanmoins ses propres caractéristiques.
À Saint-Tropez, les propriétés situées à proximité du village, de Pampelonne ou bénéficiant d'une situation exceptionnelle en bord de mer représentent un marché particulièrement contraint. À Cannes, les appartements proches de la Croisette répondent à une logique différente des grandes villas de Californie ou de Super-Cannes. Autour de Monaco, la rareté des emplacements et la pression exercée par le marché monégasque participent également à l'attractivité des communes voisines.
Les données publiées en 2026 par Knight Frank montrent d'ailleurs la capacité de certains marchés de villégiature français à se distinguer : Saint-Tropez a enregistré une progression d'environ 5 % des valeurs prime en 2025.
Pour une résidence secondaire, l'un des atouts de la Côte d'Azur réside également dans son utilisation possible bien au-delà de la période estivale. Cannes, Nice, Monaco et plusieurs stations littorales bénéficient d'une activité économique, culturelle et événementielle étendue sur l'ensemble de l'année.
Quels biens privilégier sur la Côte d'Azur ?
Sur le très haut de gamme, la valeur repose avant tout sur les caractéristiques impossibles à reproduire : une vue panoramique, une position dominante, une proximité immédiate de la mer, une parcelle importante ou une adresse particulièrement confidentielle.
Dans ce contexte, une propriété réunissant plusieurs de ces critères peut présenter un intérêt patrimonial supérieur à un bien simplement spectaculaire par sa superficie ou ses équipements.
Provence : une résidence secondaire pensée comme une maison de famille
La Provence répond à une logique différente.
Dans les Alpilles, le Luberon ou le Pays d'Aix, les acquéreurs recherchent principalement des mas, bastides, domaines et propriétés de caractère bénéficiant de beaux terrains et d'un environnement préservé.
Saint-Rémy-de-Provence, Eygalières, Maussane-les-Alpilles, Gordes, Lourmarin ou Aix-en-Provence offrent ainsi plusieurs profils de résidences secondaires.
La qualité du bâti est importante, mais la valeur patrimoniale réside souvent autant dans le terrain, les vues, les oliveraies, la confidentialité et la proximité d'un village recherché.
Pour une acquisition destinée à être conservée sur le long terme, la Provence présente également un avantage particulier : une propriété peut progressivement devenir davantage qu'un lieu de vacances et être utilisée plusieurs mois dans l'année.
La distinction entre résidence principale et résidence secondaire devient alors moins nette.
Les Alpes françaises : le développement du modèle quatre saisons
L'immobilier de luxe dans les Alpes françaises a profondément évolué.
Le chalet utilisé uniquement quelques semaines pendant la saison de ski laisse progressivement place à des résidences pensées pour être occupées en hiver comme en été. Randonnée, cyclisme, golf, gastronomie et événements permettent aux grandes stations d'élargir leur saison touristique.
Megève illustre particulièrement cette évolution grâce à son véritable centre-village et à son art de vivre indépendant du seul domaine skiable.
Courchevel, Méribel, Val d'Isère ou Chamonix répondent à des logiques différentes, mais partagent une caractéristique déterminante pour l'immobilier : le foncier disponible dans les meilleurs emplacements est particulièrement limité.
Les évolutions de prix doivent néanmoins être analysées station par station. Knight Frank constate par exemple en 2025 une forte progression du segment prime à Méribel et Courchevel, alors que d'autres destinations françaises ont connu des évolutions plus modérées.
Cette dispersion rappelle une règle essentielle de l'immobilier de montagne : acheter « dans les Alpes » ne signifie pas grand-chose. La station, le quartier, l'altitude, l'exposition, les vues et la proximité réelle des pistes peuvent modifier considérablement la valeur d'un bien.
Gstaad et les Alpes suisses : l'extrême rareté
Pour une clientèle internationale, Gstaad reste l'une des adresses emblématiques du marché alpin.
Son attractivité repose sur une combinaison particulièrement difficile à reproduire : environnement naturel, qualité des infrastructures, discrétion, tradition architecturale et offre immobilière limitée.
Selon UBS, Gstaad était en 2026 le marché de résidences de vacances le plus cher de l'ensemble de l'arc alpin, avec environ 25 000 CHF/m² dans le segment supérieur du marché. Les prix des résidences de vacances alpines ont parallèlement progressé de près de 4 % en moyenne en 2025.
Le marché du luxe proprement dit peut atteindre des niveaux encore nettement supérieurs : UBS estime à environ 45 000 CHF/m² les valeurs moyennes du segment luxe à Gstaad et Verbier.
Cette rareté s'accompagne cependant d'un cadre réglementaire particulier. L'acquisition de biens immobiliers en Suisse par certaines personnes domiciliées à l'étranger est encadrée par la Lex Koller et peut nécessiter une autorisation cantonale. Chaque projet doit donc être examiné selon la situation de l'acquéreur et celle du bien.
Bassin d'Arcachon : la recherche d'un patrimoine familial
Le Bassin d'Arcachon constitue un autre type de marché de résidences secondaires.
Pyla-sur-Mer, Arcachon, Le Moulleau et le Cap-Ferret attirent notamment des acquéreurs recherchant une maison familiale à proximité de l'océan, dans un environnement beaucoup moins urbain que les grandes stations de la Côte d'Azur.
Le marché présente également une forte dimension de rareté.
Les propriétés en première ligne, les grandes parcelles proches de la plage, les villas historiques de la Ville d'Hiver ou certaines maisons bénéficiant d'une vue directe sur le Bassin constituent des biens dont l'offre demeure, par définition, limitée.
Ici encore, quelques dizaines ou centaines de mètres peuvent modifier profondément le positionnement d'une propriété. La proximité de l'eau, la qualité de la parcelle, l'orientation et le caractère architectural sont déterminants.
Pour un acquéreur souhaitant créer une résidence familiale destinée à être conservée sur plusieurs générations, cette dimension peut compter davantage qu'une recherche de rendement immédiat.
Paris et Neuilly : la résidence secondaire devient pied-à-terre patrimonial
À Paris et dans certains secteurs de la région parisienne, la notion de résidence secondaire prend souvent la forme d'un pied-à-terre.
Appartements de réception, biens avec terrasse, hôtels particuliers ou appartements situés dans des immeubles remarquables répondent à une clientèle française ou internationale souhaitant disposer d'une adresse parisienne tout en conservant sa résidence principale ailleurs.
Cette acquisition repose moins sur une logique de villégiature que sur celle d'un patrimoine urbain.
Contrairement à certains marchés de montagne ou du littoral, Paris n'a d'ailleurs pas figuré parmi les marchés prime français les plus dynamiques en 2025. Knight Frank observe une progression beaucoup plus modérée que dans les stations alpines les plus performantes.
Cela ne retire pas son intérêt patrimonial à la capitale : cela montre simplement que la sécurité perçue d'une adresse prestigieuse et la performance à court terme sont deux notions différentes.
Dans ce type de marché, la qualité exacte du bien devient déterminante : étage, vues, extérieur, plan, lumière, architecture de l'immeuble et qualité de la rénovation peuvent créer des écarts de valeur considérables.
Île Maurice : résidence secondaire et patrimoine au cœur de l'océan Indien
L'Île Maurice occupe une place particulière sur le marché international de la résidence secondaire de prestige.
Son attractivité ne repose pas uniquement sur son climat tropical ou ses lagons. L'île a développé depuis plusieurs années un véritable marché immobilier haut de gamme, structuré autour de résidences sécurisées, de villas contemporaines, de propriétés pieds dans l'eau, d'appartements de prestige et de programmes intégrés offrant des services comparables à ceux de grands resorts internationaux.
Le Nord, autour de Grand Baie, Mont Choisy et Cap Malheureux, constitue l'un des marchés les plus établis. Grand Baie associe plages, commerces, restaurants, écoles, services et activités nautiques, ce qui permet d'envisager une utilisation de la propriété tout au long de l'année.
Sur la côte Ouest, Tamarin et Rivière Noire proposent une approche différente. Les acquéreurs y recherchent davantage les grands espaces, les vues sur l'océan ou les montagnes, la proximité des marinas et un environnement résidentiel préservé.
Le marché mauricien présente également une particularité importante pour une clientèle internationale : les ressortissants étrangers peuvent acquérir certains biens immobiliers dans le cadre de dispositifs encadrés par l'Economic Development Board, notamment le Property Development Scheme (PDS), ainsi que dans d'autres catégories de propriétés autorisées.
Dans le cadre du PDS, l'acquisition d'un bien d'une valeur supérieure à 375 000 USD peut notamment permettre à un acquéreur étranger d'obtenir un permis de résidence, valable aussi longtemps qu'il conserve la propriété, sous réserve du respect des conditions réglementaires applicables.
Cette dimension doit cependant rester secondaire dans le choix du bien : un avantage administratif ou fiscal ne transforme pas à lui seul une propriété en investissement pertinent.
Quels biens privilégier à l'Île Maurice ?
Comme sur les autres marchés de prestige, la micro-localisation reste déterminante.
Les propriétés bénéficiant d'un accès direct au lagon, d'une situation en première ligne, d'une vue mer durablement dégagée ou d'un emplacement au sein d'un domaine recherché disposent d'une rareté que les nouvelles constructions ne peuvent pas toujours reproduire.
Les villas situées sur des parcours de golf constituent un autre segment important du marché, notamment lorsqu'elles associent environnement paysager, services, sécurité et accès aux infrastructures du domaine.
Le marché locatif peut également entrer dans la réflexion. Avec environ 1,4 million d'arrivées touristiques en 2025, l'île bénéficie d'une fréquentation internationale importante et les propriétés haut de gamme des côtes Nord et Ouest continuent d'attirer l'attention des investisseurs internationaux recherchant à la fois usage personnel, potentiel locatif et liquidité.
Pour une résidence secondaire, Maurice présente enfin un avantage difficile à comparer aux destinations européennes : sa saisonnalité est inversée et son climat permet une utilisation largement répartie sur l'année.
Elle peut ainsi compléter un patrimoine comprenant déjà une résidence en Europe, tout en offrant une véritable destination familiale à long terme.
L'acquisition par un non-résident reste toutefois soumise à des règles spécifiques. Le type de programme immobilier, les autorisations nécessaires, les modalités de financement, la fiscalité et les conditions de résidence doivent être vérifiés précisément avant toute transaction.
Comment choisir une résidence secondaire de prestige ?
Le choix d'une résidence secondaire devrait commencer par son usage et non par l'idée abstraite de trouver « le meilleur investissement ».
Une propriété utilisée régulièrement n'obéit pas aux mêmes critères qu'un bien principalement destiné à la location. Une maison familiale appelée à être conservée vingt ans ne sera pas sélectionnée de la même manière qu'un actif dont la revente à moyen terme constitue un objectif important.
Plusieurs éléments doivent donc être étudiés simultanément : la rareté de l'emplacement, la profondeur de la demande, les coûts de détention, les contraintes réglementaires et fiscales, le potentiel locatif réel et la facilité de revente du bien.
La fiscalité mérite notamment une analyse spécifique.
En France, la taxe d'habitation demeure applicable aux résidences secondaires et certaines communes peuvent appliquer une majoration comprise entre 5 % et 60 %. La taxe foncière reste également due par les propriétaires, qu'ils soient résidents fiscaux français ou non-résidents.
La réglementation de la location touristique doit également être vérifiée localement avant d'intégrer des revenus locatifs prévisionnels dans une décision d'acquisition.
La qualité du bien reste plus importante que la tendance du marché
Lorsqu'il s'agit d'une résidence secondaire de prestige, la destination ne représente qu'une partie de l'équation.
Dans un même secteur, une propriété réellement rare peut conserver une attractivité très différente de celle du marché moyen.
Une villa pieds dans l'eau, un appartement bénéficiant d'une vue exceptionnelle, un chalet skis aux pieds, un vaste terrain dans les Alpilles ou une villa en première ligne sur le Bassin d'Arcachon appartiennent à des micro-marchés dont l'offre ne peut pas être augmentée facilement.
C'est précisément cette impossibilité de reproduire certaines caractéristiques qui constitue l'un des principaux fondements de la valeur patrimoniale dans l'immobilier de prestige.
Être accompagné dans l'acquisition d'une résidence secondaire
Une résidence secondaire de prestige se situe souvent à la rencontre de plusieurs dimensions : projet familial, plaisir personnel, patrimoine et parfois investissement.
Son acquisition nécessite donc une connaissance beaucoup plus fine que celle du seul prix au mètre carré.
Depuis 1977, Michaël Zingraf Real Estate accompagne une clientèle française et internationale dans la recherche et l'acquisition de propriétés d'exception en France et à l'international, notamment sur la Côte d'Azur, en Provence, dans les Alpes, sur le Bassin d'Arcachon, en région parisienne et en Suisse.
L'objectif consiste moins à identifier une destination théoriquement « meilleure » qu'une autre qu'à trouver le bien dont l'emplacement, la rareté et les qualités intrinsèques correspondent réellement au projet de son acquéreur.
FAQ – Résidence secondaire de prestige
Qu'est-ce qu'une résidence secondaire de prestige ?
Une résidence secondaire de prestige est un logement qui n'est pas occupé comme résidence principale et qui présente des caractéristiques supérieures aux standards de son marché : emplacement particulièrement recherché, architecture remarquable, vues, terrain, environnement privilégié ou prestations haut de gamme.
Où acheter une résidence secondaire de luxe en France ?
La Côte d'Azur, la Provence, les Alpes françaises, le Bassin d'Arcachon et Paris figurent parmi les principales destinations françaises pour l'immobilier de prestige. Le choix dépend cependant de l'utilisation prévue, de la durée de détention et du type de propriété recherché.
Une résidence secondaire est-elle un bon investissement ?
Elle peut constituer un actif patrimonial, mais aucune performance n'est garantie. La valeur future dépend notamment de l'emplacement, du prix d'acquisition, de la rareté du bien, de l'évolution du marché, de la fiscalité et des coûts liés à sa détention.
Peut-on louer sa résidence secondaire lorsqu'on ne l'occupe pas ?
Oui dans de nombreux cas, mais les règles relatives à la location saisonnière varient selon la commune et le type de logement. Il est indispensable de vérifier la réglementation locale, les obligations déclaratives et la fiscalité avant l'acquisition.
Quels sont les critères les plus importants pour acheter une résidence secondaire de prestige ?
La micro-localisation, la rareté, la qualité du bâti, l'environnement et la facilité d'accès sont particulièrement importants. Pour un projet patrimonial à long terme, les caractéristiques qui ne peuvent pas être reproduites — vue, terrain, situation en front de mer ou proximité immédiate des pistes par exemple — méritent une attention particulière.
Quels frais faut-il prévoir pour une résidence secondaire ?
Outre le prix d'acquisition et les frais liés à la transaction, il faut prendre en compte les taxes locales, l'entretien, les assurances, les charges éventuelles de copropriété, les travaux, le jardin ou la piscine et, le cas échéant, les frais de gestion locative. Ces coûts doivent être intégrés à l'analyse globale du projet.
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