A cette question, nous pouvons répondre rapidement : Oui, un ressortissant étranger peut effectivement acheter une maison, un appartement ou une propriété en France, sans avoir besoin d'être Français ni même de résider dans le pays.
C'est une situation très courante sur certains marchés, en particulier dans l'immobilier de prestige, marché sur lequel on observe une majorité d'acheteurs étrangers. C'est en particulier le cas pour l'immobilier de luxe sur la Côte d'Azur, en sur le marché immobilier en Provence, où une part importante d'acheteurs et d'investisseurs vivent à l'étranger et recherchent une résidence secondaire, un pied-à-terre ou un bien patrimonial.
En France, la nationalité de l'acheteur n'empêche donc pas l'acquisition. En revanche, acheter en France lorsqu'on est non-résident soulève quelques questions spécifiques : financement, transfert des fonds, fiscalité, succession, régime matrimonial ou encore droit de séjour.
Autant de sujets qu'il faut anticiper avant d'acheter.
Faut-il vivre en France pour y acheter une propriété ?
Non, vous pouvez résider à Londres, New York, Genève, Dubaï ou Singapour et devenir propriétaire d'une maison en France. Vous conserverez votre résidence principale et votre situation de résident fiscale étranger. L'achat sera simplement soumis au droit immobilier français puisque le bien est situé en France.
En pratique, le notaire s'intéressera aussi à votre situation personnelle : nationalité, pays de résidence, régime matrimonial, origine des fonds ou encore mode de détention du bien. Ces éléments peuvent paraître secondaires lors des premières visites, mais ils deviennent importants dès que l'on entre dans une acquisition patrimoniale significative.
Acheter une maison en France donne-t-il le droit d'y vivre ?
C'est probablement le point qui crée le plus de confusion chez les acheteurs étrangers.
Être propriétaire en France et avoir le droit d'y résider sont deux choses différentes.
L'achat d'une villa ou d'un appartement ne donne pas automatiquement droit à un visa, à une carte de séjour ou à la résidence permanente. Un citoyen de l'Union européenne bénéficie naturellement de règles de circulation et d'installation beaucoup plus souples.
Pour les ressortissants de pays extérieurs à l'Union européenne, les règles d'entrée et de séjour continuent de s'appliquer, même lorsque l'on possède une maison en France.
Un Britannique ou un Américain peut donc devenir être propriétaire d'une résidence secondaire sur la Côte d'Azur sans pour autant pouvoir y résider toute l'année sans formalités supplémentaires.
Comment se déroule l'achat d'une maison en France ?
Dans les grandes lignes, la procédure est identique pour un Français et pour un acheteur étranger.
La différence tient surtout au fait qu'un dossier international demande parfois davantage de préparation.
Trouver le bon bien
Tout commence évidemment par la recherche.
Localisation, type de propriété, budget, usage du bien, accès aux transports, proximité de la mer ou des écoles internationales : les critères varient énormément d'un acheteur à l'autre.
Sur le marché du luxe, il faut également garder à l'esprit qu'une partie des propriétés n'est pas nécessairement diffusée. Certaines ventes sont volontairement discrètes et circulent principalement entre professionnels disposant d'un réseau local solide. C'est particulièrement vrai pour les villas les plus recherchées de Cannes, Saint-Tropez, Saint-Jean-Cap-Ferrat ou du Cap d'Antibes.
Faire une offre
Lorsque l'acheteur souhaite se positionner, il formule ce que l'on appelle une offre d'achat.
Le prix n'est pas le seul élément qui peut entrer dans la négociation. Le calendrier, les conditions de financement ou certaines modalités de la vente peuvent aussi être discutés.
Une fois un accord trouvé, la transaction entre dans une phase plus juridique.
Signer le compromis ou la promesse de vente
L'avant-contrat fixe les principales conditions de la transaction : le bien concerné, le prix, les délais, les modalités de financement et les éventuelles conditions suspensives.
Pour l'achat d'un logement par un particulier, l'acquéreur bénéficie d'un délai de rétractation de 10 jours après réception de l'avant-contrat.
Un dépôt de garantie est également fréquemment demandé, on parle souvent de 5 ou 10 % du prix, mais il ne s'agit pas d'une règle automatique : son montant dépend des conditions prévues dans le contrat.
Le rôle du notaire
En France, le notaire est totalement incontournable dans une vente immobilière, son rôle ne consiste pas simplement à faire signer l'acte final.
Il vérifie le titre de propriété, la situation juridique du bien, les éventuelles hypothèques, certaines règles d'urbanisme et les droits de préemption applicables.
Avec un acquéreur étranger, il devra aussi comprendre le contexte dans lequel l'achat est réalisé.
Par exemple : dans quel pays l'acheteur réside-t-il ? Sous quel régime matrimonial ? Les fonds viennent-ils d'une banque française ou étrangère ? Le bien est-il acheté en nom propre, à deux ou par l'intermédiaire d'une société ?
Sur un dossier simple, ces points se règlent rapidement. Sur une acquisition de plusieurs millions d'euros impliquant plusieurs pays, ils méritent davantage d'anticipation.
Signature de l'acte authentique
Une fois les vérifications terminées et les différentes conditions remplies, l'acte authentique de vente est signé. Le prix et les frais d'acquisition sont versés au notaire, qui se charge ensuite des formalités liées au transfert de propriété.
L'acquéreur devient alors officiellement propriétaire.
Et contrairement à ce que pensent parfois les acheteurs internationaux, il n'est pas toujours nécessaire de revenir en France uniquement pour signer. Une procuration peut, selon les situations, permettre de finaliser certaines opérations à distance.
Combien de temps faut-il prévoir ?
Il n'existe pas de délai identique pour toutes les ventes, dans de nombreux dossiers, il faut compter environ trois mois entre l'avant-contrat et la signature définitive, parfois davantage.
Plusieurs éléments peuvent rallonger le calendrier : obtention d'un financement, droit de préemption, structure juridique particulière, documents manquants ou contraintes liées au transfert des fonds depuis l'étranger.
Pour un acheteur international, le meilleur moyen d'éviter les retards est souvent de préparer le volet bancaire et patrimonial avant même d'avoir trouvé le bien.
Quels frais faut-il prévoir en plus du prix ?
Le prix d'achat ne représente pas le coût total de l'opération.
Il faut y ajouter les frais d'acquisition, couramment appelés « frais de notaire ».
Cette appellation est d'ailleurs un peu trompeuse, puisque seule une partie de ces sommes revient réellement au notaire. Une grande partie correspond à des taxes et droits collectés pour le compte de l'État et des collectivités.
Le montant varie notamment selon le type de bien et sa localisation. Pour un logement ancien, ces frais sont sensiblement plus élevés que pour certaines acquisitions dans le neuf.
Selon le dossier, d'autres dépenses peuvent s'ajouter : financement, traduction de documents, conseil juridique ou fiscal, constitution d'une société ou organisation de la détention du bien.
Un étranger peut-il obtenir un prêt immobilier en France ?
Oui.
Les banques françaises financent des acheteurs non-résidents, même si leurs critères sont généralement plus stricts.
Elles examineront notamment les revenus, le patrimoine, l'endettement, l'apport personnel et le pays de résidence de l'acquéreur, la devise dans laquelle les revenus sont perçus compte également.
Un acheteur rémunéré en dollars ou en livres sterling n'est pas analysé exactement comme un emprunteur dont les revenus sont en euros.
Dans le haut de gamme, le raisonnement bancaire peut être encore différent, car le financement s'inscrit souvent dans une vision plus globale du patrimoine de l'acquéreur.
Il peut donc être pertinent d'étudier le financement très tôt, avant même de formuler une offre.
Qu'en est-il du transfert des fonds depuis l'étranger ?
C'est un sujet très concret et parfois sous-estimé.
Lorsqu'une somme importante arrive depuis l'étranger pour financer un achat immobilier, les banques et le notaire doivent pouvoir en comprendre l'origine.
Il peut être demandé à l'acquéreur de produire des justificatifs : revenus professionnels, vente d'une entreprise, cession d'un autre bien immobilier, héritage ou actifs financiers.
Ce contrôle n'est pas spécifique aux étrangers. Il fait partie des obligations françaises en matière de lutte contre le blanchiment de capitaux.
Pour un achat réalisé dans une autre devise, une autre problématique apparaît : le change.
Sur une transaction de plusieurs millions d'euros, une variation du taux EUR/USD, EUR/GBP ou EUR/CHF peut représenter une différence importante sur le coût final de l'acquisition.
Quelle fiscalité pour un propriétaire étranger ?
Posséder un bien immobilier en France entraîne généralement certaines obligations fiscales en France, même lorsque le propriétaire vit dans un autre pays.
La taxe foncière concerne tous les propriétaires, français comme étrangers.
Pour une résidence secondaire, d'autres impositions peuvent également entrer en jeu selon la commune et la situation du bien. Si la propriété est louée, les revenus locatifs peuvent être imposables en France.
La question de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) est également particulièrement importante pour les acquéreurs de biens de prestige.
Un non-résident peut être concerné par cet impôt au titre des biens immobiliers qu'il détient en France lorsque son patrimoine immobilier taxable dépasse les seuils prévus par la législation.
Enfin, lors de la revente, une éventuelle plus-value peut elle aussi être imposée en France.
Le traitement précis dépend toutefois de la situation de l'acquéreur et des conventions fiscales existant entre la France et son pays de résidence.
Pour une propriété importante, il est donc souvent judicieux de regarder la fiscalité avant l'achat et non plusieurs années plus tard au moment de revendre ou de transmettre le bien.
Faut-il acheter en nom propre ou via une SCI ?
La question revient souvent, notamment chez les familles étrangères.
La Société Civile Immobilière, ou SCI, est une structure française couramment utilisée pour détenir un bien immobilier à plusieurs.
Elle peut avoir du sens dans certains projets familiaux ou patrimoniaux, notamment lorsque plusieurs personnes acquièrent ensemble ou souhaitent organiser la transmission du bien. Mais elle n'est pas une solution universelle.
Dans certains cas, acheter directement en nom propre sera beaucoup plus simple, dans d'autres, une SCI ou une autre structuration pourra présenter un intérêt.
Le bon choix dépend du pays de résidence des propriétaires, de leur situation familiale, de leur fiscalité et de leurs objectifs à long terme. Il vaut mieux poser cette question avant l'acquisition que tenter de restructurer le bien après coup.
Où les acheteurs étrangers investissent-ils en France ?
Il n'existe évidemment pas un seul marché immobilier français.
Paris attire depuis longtemps une clientèle internationale à la recherche d'un appartement, d'un pied-à-terre ou d'un investissement patrimonial.
Dans le sud du pays, la Côte d'Azur reste l'un des marchés immobiliers français les plus internationaux.
Cannes, Saint-Tropez, Saint-Jean-Cap-Ferrat, le Cap d'Antibes et les environs de Monaco concentrent une offre de villas et de propriétés très haut de gamme recherchées par des acheteurs européens, américains, suisses ou issus du Moyen-Orient.
En Provence, les attentes sont souvent différentes.
Les acquéreurs recherchent davantage des bastides, des mas ou de grands domaines autour d'Aix-en-Provence, des Alpilles ou du Luberon.
Au fond, le choix d'une région dépend moins de la nationalité de l'acquéreur que de son projet : résidence secondaire, investissement, qualité de vie, usage familial ou recherche d'un actif patrimonial rare.
Acheter une propriété de prestige en France lorsque l'on vit à l'étranger
La réglementation française ne rend pas l'achat particulièrement difficile pour un étranger.
La vraie difficulté est ailleurs, sur une propriété de prestige, il faut être capable d'évaluer correctement le marché, d'identifier les biens réellement intéressants, de sécuriser la transaction et de coordonner les différents intervenants.
Cela devient encore plus important lorsque l'acheteur se trouve à plusieurs milliers de kilomètres et ne peut pas multiplier les visites.
Depuis 1977, Michaël Zingraf Real Estate accompagne une clientèle française et internationale dans l'acquisition et la vente de propriétés de prestige en France.
Son implantation sur les principaux marchés du sud de la France et son affiliation exclusive à Christie's International Real Estate pour la région Provence-Alpes-Côte d'Azur permettent notamment d'accompagner des acquéreurs étrangers depuis les premières recherches jusqu'à la signature de leur propriété.
Questions fréquentes
Un Américain peut-il acheter une maison en France ?
Oui. Un citoyen américain peut acheter une maison, un appartement ou une villa en France sans être résident français.
Le fait d'être propriétaire ne lui donne toutefois pas automatiquement un droit de séjour permanent.
Un Britannique peut-il toujours acheter en France après le Brexit ?
Oui. Le Brexit n'a pas supprimé le droit pour un Britannique d'acheter et de posséder un bien immobilier en France.
Ce sont surtout les règles de séjour qui ont changé, puisque les citoyens britanniques ne bénéficient plus du même statut que les ressortissants de l'Union européenne.
Faut-il ouvrir un compte bancaire français ?
Ce n'est pas nécessairement une condition juridique pour acheter.
En pratique, un compte français peut toutefois simplifier le paiement des charges, des taxes, des factures et la gestion quotidienne d'une résidence secondaire.
Peut-on acheter une maison en France sans y habiter ?
Bien sûr.
C'est précisément le cas de nombreuses résidences secondaires détenues par des propriétaires étrangers.
Est-ce qu'acheter une maison permet d'obtenir la résidence française ?
Non. Acheter un bien immobilier et obtenir un droit de séjour relèvent de deux procédures différentes.
Peut-on acheter en France sans parler français ?
Oui. En revanche, l'acquéreur doit parfaitement comprendre ce qu'il signe.
Pour une transaction importante, l'accompagnement par des professionnels habitués à travailler avec une clientèle internationale est donc particulièrement utile.
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